Việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình đang được kỳ vọng sẽ thay đổi tư duy của người mua nhà, góp phần hạ giá bất động sản và giải quyết bài toán cải tạo chung cư cũ kéo dài nhiều năm qua. Định hướng này nằm trong Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Nội dung Nghị quyết 21 và phản ứng từ chuyên gia
Theo Nghị quyết 21, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nhà nước tiếp tục giao đất sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, với các chung cư xây mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài. Điểm mới là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn công trình, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18, đồng thời làm rõ hơn các quy định pháp luật sẵn có. Ông dẫn Bộ luật Dân sự 2015, trong đó quy định căn cứ chấm dứt quyền sở hữu khi tài sản bị tiêu dùng hoặc tiêu hủy. Ví dụ, chiếc xe máy hư hỏng nặng bị phá hủy thì quyền sở hữu không còn. Luật Xây dựng cũng quy định mọi công trình đều có tuổi thọ, nhưng tuổi thọ thực tế phụ thuộc vào chất lượng công trình, yếu tố tự nhiên và con người sử dụng.
Tác động đến thị trường và tư duy người mua
Quy định mới được kỳ vọng tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM đã xuống cấp nhưng việc cải tạo đình trệ do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình và quyền lợi chủ sở hữu.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng không nên kết luận chung cư là tiêu sản chỉ dựa trên niên hạn. Ông dẫn dữ liệu từ hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan.com.vn theo dõi: 594/626 dự án (95%) ghi nhận giá bán trong quý II/2026 tăng so với cùng kỳ năm trước, mức tăng trung bình khoảng 22,5%. "Rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là tiêu sản", ông Tuấn nói.
Tuy nhiên, tư duy mua nhà sẽ thay đổi theo hướng không còn mua chung cư nào cũng tăng giá. Thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Chất lượng dự án, vị trí, hạ tầng và quản lý vận hành sẽ quyết định giá trị. Dự án tốt sẽ tiếp tục tăng giá, dự án xuống cấp sẽ khó giữ giá.
Đề xuất mô hình Singapore và triển vọng thị trường
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất áp dụng cách làm của Singapore: giao đất lâu dài 99 năm cho doanh nghiệp phát triển dự án. Doanh nghiệp xây nhà và bán cho khách hàng trong 99 năm, hết thời hạn đất trả lại Nhà nước. Điều này giúp cải tạo chung cư cũ thuận lợi, bảo đảm an sinh nhà ở cho thế hệ sau và kéo giảm giá nhà.
Theo ông Châu, Nghị quyết 21 có thể định hình lại thị trường theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. "Khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để Việt Nam từng bước xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân", ông Châu cho hay.
Như vậy, việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư không chỉ là thay đổi pháp lý mà còn tác động sâu sắc đến hành vi của người mua, nhà đầu tư và chủ đầu tư, hướng tới một thị trường bền vững hơn.
