Nghị quyết số 21-NQ/TW (ban hành ngày 28.7.2026) của Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIV đã mở ra một bước chuyển căn bản trong tư duy quản lý đất đai: từ quản lý chủ yếu bằng thủ tục hành chính sang quản trị đất đai như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước. Nghị quyết không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi chính sách đất đai mà còn định hướng tái cấu trúc thị trường bất động sản (BĐS), tăng cường vai trò điều tiết của Nhà nước, hướng tới phục vụ an sinh và phát triển bền vững.
Chuyển đổi tư duy quản trị đất đai
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, nhận định điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 là sự thay đổi về tư duy phát triển thị trường BĐS và chính sách nhà ở. Trong thời gian dài, thị trường BĐS phát triển chủ yếu theo hướng lấy nhà ở thương mại làm trung tâm, trong khi phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho thuê và nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước chưa được quan tâm tương xứng. Khi thị trường gặp khó khăn, nhiều dự án bị đình trệ, nguồn lực đất đai bị "đóng băng", người dân có nhu cầu ở thực vẫn rất khó tiếp cận nhà ở.
Nghị quyết 21 cho thấy cách tiếp cận mới: Nhà nước không chỉ quản lý thị trường mà chủ động điều tiết, tạo lập quỹ nhà ở và khai thác hiệu quả các nguồn lực đang bị lãng phí. Chủ trương nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai để bổ sung quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là một ví dụ điển hình.
Tác động trên ba phương diện
TS Trần Việt Anh nhấn mạnh, tác động của Nghị quyết sẽ thể hiện trên ba phương diện. Thứ nhất, khơi thông nguồn lực đất đai và BĐS. Thay vì để các dự án dở dang tiếp tục xuống cấp, phát sinh nợ xấu, Nhà nước có thể chuyển hóa tài sản đó thành nguồn lực phục vụ an sinh, rút ngắn thời gian tạo lập quỹ nhà ở. Thứ hai, tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng cân bằng hơn, hình thành hệ sinh thái đầy đủ gồm nhà ở thương mại, NƠXH, nhà ở cho thuê và quỹ nhà ở công. Thứ ba, nâng cao vai trò điều tiết của Nhà nước nhưng vẫn tôn trọng cơ chế thị trường.
"Tôi đánh giá rất cao nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đầu vào, không bao gồm địa tô chênh lệch. Điều đó cho thấy Nhà nước không sử dụng ngân sách để bù đắp lợi nhuận cho doanh nghiệp (DN), mà chỉ tiếp nhận phần giá trị thực của dự án nhằm phục vụ lợi ích công. Đây là ranh giới rất quan trọng để tránh biến chính sách thành cơ chế giải cứu DN. Nghị quyết 21 sẽ tạo tác động tích cực đến niềm tin của thị trường", TS Trần Việt Anh nhận định.
Đột phá trong cơ chế đấu giá đất
TS Nguyễn Sĩ Dũng, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, nguyên Phó chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, chỉ ra nghịch lý: DN thiếu mặt bằng sản xuất, người dân khó tiếp cận nhà ở, nhiều công trình hạ tầng cần quỹ đất, nhưng đất giao vẫn chậm đưa vào sử dụng, dự án kéo dài, đất công lãng phí. Nghị quyết 21 định hướng làm rõ các cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp không qua đấu giá, đấu thầu.
Ý nghĩa sâu xa là lựa chọn đúng công cụ cho đúng mục tiêu. Đấu giá phù hợp khi quỹ đất đã có điều kiện pháp lý rõ ràng và giá là tiêu chí quyết định. Nhưng người trả giá cao nhất chưa chắc tạo ra giá trị phát triển lớn nhất. Đối với dự án phức hợp, năng lực tài chính, công nghệ, chất lượng phương án, tiến độ và cam kết xã hội có thể quan trọng không kém mức trả tiền ban đầu. Khi đó, đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể phù hợp hơn.
Phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm soát quyền lực
Nghị quyết 21 đẩy mạnh phân cấp, phân quyền nhưng đồng thời yêu cầu tăng cường kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình. Phân quyền không có nghĩa là phân tán trách nhiệm mà ngược lại phải làm cho trách nhiệm có địa chỉ cụ thể hơn. Thành công của Nghị quyết không nên đo bằng số lượng văn bản ban hành mà bằng việc đất được đưa vào sử dụng nhanh hơn, hiệu quả hơn; người dân và DN tiếp cận đất đai thuận lợi hơn; tranh chấp, khiếu kiện và lãng phí giảm; nguồn lực đất đai thực sự chuyển hóa thành năng lực phát triển.
"Giá trị lớn nhất của Nghị quyết 21 không chỉ là sửa đổi một số chính sách đất đai. Quan trọng hơn là mở ra một phương thức quản trị mới, từ quản lý tài nguyên sang kiến tạo nguồn lực phát triển, từ kiểm soát thủ tục sang tạo lập giá trị, từ tư duy hành chính sang tư duy phát triển. Đất đai là hữu hạn, nhưng giá trị mà đất đai có thể tạo ra cho quốc gia có thể không hữu hạn. Giới hạn thực sự không nằm ở diện tích đất mà ở chất lượng của thể chế. Khi thể chế đủ minh bạch, đủ hiện đại và đủ năng lực thực thi, mỗi thửa đất không chỉ là một tài sản mà còn trở thành một mắt xích trong quá trình kiến tạo tăng trưởng", TS Nguyễn Sĩ Dũng phân tích.
Khơi thông nguồn lực, không tư nhân hóa đất đai
Thông điệp của Nghị quyết 21 rất rõ ràng: Tiếp tục kiên định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời khơi thông tối đa nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế nhưng không tư nhân hóa đất đai. "Bản lề" của vấn đề nằm ở việc phân định rạch ròi giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu, còn người dân, DN được mở rộng, bảo đảm và bảo vệ quyền sử dụng đất theo cơ chế thị trường.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) nhấn mạnh: "Nghị quyết 21 mở ra một bước chuyển căn bản trong tư duy từ quản lý chủ yếu bằng thủ tục hành chính sang quản trị đất đai như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước, giúp tái thiết cuộc sống cho người dân". Điều này đòi hỏi hệ thống pháp luật phải đủ chặt chẽ và minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
