Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT, cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026. Đây là động thái mới nhằm ưu tiên dòng vốn vào các phân khúc phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực, thay vì nới lỏng tín dụng cho toàn thị trường bất động sản.
Phân tích tác động từ Chứng khoán Mirae Asset
Theo báo cáo của Chứng khoán Mirae Asset, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Trong khi đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhu cầu vốn cho hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn. Chính sách mới của NHNN được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc về vốn cho các lĩnh vực ưu tiên.
Nhóm bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi lớn nhất
Mirae Asset chỉ rõ nhóm bất động sản khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi rõ ràng và lớn nhất. Việc loại trừ dư nợ KCN/KCX khỏi hạn mức tín dụng cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn cho các dự án hạ tầng khu công nghiệp. Kết hợp với dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam, các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng diện tích cho thuê.
Các doanh nghiệp được dự báo hưởng lợi trực tiếp gồm: Đô thị Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi Châu Đức, Becamex IDC, Sài Gòn VRG và Viglacera. Trong đó, Đô thị Kinh Bắc sở hữu quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn tại nhiều địa phương trọng điểm. IDICO có lợi thế từ hệ thống khu công nghiệp tập trung ở các khu vực thu hút mạnh FDI. Sonadezi Châu Đức được hưởng lợi từ vị trí gắn với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải. Becamex IDC tiếp tục dẫn đầu tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương. Riêng Viglacera (VGC) được xếp vào nhóm hưởng lợi kép khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội được ưu tiên, Hoàng Quân hưởng lợi rõ nét
Bên cạnh khu công nghiệp, nhà ở xã hội cũng là phân khúc được ưu tiên. Việc loại trừ dư nợ tăng thêm của các khoản vay NOXH khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng giúp tăng động lực cho ngân hàng đẩy mạnh cho vay, hỗ trợ tiến độ dự án và kích hoạt nhu cầu tín dụng của người mua nhà.
Trong nhóm doanh nghiệp nhà ở xã hội, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) được đánh giá là đơn vị hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất nhờ tập trung vào phân khúc NOXH. Viglacera (VGC) tiếp tục nằm trong nhóm hưởng lợi khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa triển khai các dự án NOXH. Nam Long (NLG) và An Gia (AGG) được cho là hưởng lợi gián tiếp thông qua cải thiện tâm lý thị trường, còn Vinhomes (VHM) hưởng lợi hạn chế do hoạt động cốt lõi tập trung ở bất động sản thương mại.
Tác động đến ngành ngân hàng và xây dựng
Đối với ngành ngân hàng, Mirae Asset cho rằng 25 tổ chức tín dụng trong danh sách của Công văn 4551 sẽ có thêm dư địa tăng trưởng cho vay ở hai phân khúc ưu tiên. Ngành xây dựng và vật liệu xây dựng cũng hưởng lợi gián tiếp khi các dự án khu công nghiệp và nhà ở xã hội được đẩy nhanh tiến độ giải ngân. Tác động dự báo rõ hơn từ nửa cuối năm 2026.
Các doanh nghiệp được nhắc đến gồm: Vinaconex, Coteccons, Fecon, PC1, Đèo Cả ở nhóm xây lắp; Tập đoàn Hòa Phát, Tập đoàn Hoa Sen, Thép Nam Kim ở nhóm thép xây dựng; cùng Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương và Hóa An ở nhóm vật liệu xây dựng.
Mirae Asset nhấn mạnh, chính sách lần này là cơ chế tái phân bổ tín dụng có định hướng, tập trung vào sản xuất và nhu cầu ở thực. Bất động sản thương mại và đầu cơ vẫn bị kiểm soát chặt, không phải đối tượng hưởng lợi.
