Nghị định 200/2026/NĐ-CP thay thế ba quy định cũ
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở vùng cao, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 200/2026/NĐ-CP về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán ra thị trường quốc tế, có hiệu lực thay thế Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định 65/2022/NĐ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Đây là khung pháp lý được kỳ vọng giúp thị trường minh bạch hơn, nhất là khi các điều kiện phát hành bị siết lại.
Ông Đỗ Mạnh Hùng, Quyền Giám đốc Khối Tư vấn và Ngân hàng Đầu tư chứng khoán Maybank, nhìn nhận Nghị định 200 thực chất là sự kế thừa tinh thần của các luật và nghị định cũ, nhấn mạnh các yêu cầu quan trọng doanh nghiệp cần lưu ý:
- Mục đích phát hành chỉ còn giới hạn ở hai nhóm: thực hiện dự án đầu tư hoặc tái cơ cấu nợ của chính tổ chức phát hành.
- Doanh nghiệp bắt buộc trình bày chi tiết phương án dòng tiền phục vụ trả nợ.
- Trái phiếu chào bán cho cá nhân chuyên nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm, có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
- Ngoài tổ chức tín dụng, các tổ chức khác không được phát hành nhiều đợt trong cùng một hồ sơ; mỗi lần phát hành phải thiết lập hồ sơ mới hoàn toàn.
Ba ưu tiên để thị trường trái phiếu phát triển bền vững
Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh, Trưởng nhóm phân tích VIS Rating, đánh giá Nghị định 200 đã hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, giúp hoạt động xếp hạng tín nhiệm trở nên phổ biến hơn và hồ sơ phát hành đầy đủ hơn. Tuy nhiên, theo bà, để thị trường tăng trưởng bền vững, cơ quan quản lý và các bên tham gia cần tập trung vào ba ưu tiên lớn.
Thứ nhất, xây dựng cơ chế định giá theo rủi ro và một đường cong lãi suất tin cậy. Hiện tại, lãi suất phát hành vẫn chủ yếu dựa trên thương lượng thay vì phản ánh đúng mức độ rủi ro tín nhiệm của từng doanh nghiệp. Thứ hai, mở rộng cơ sở nhà đầu tư tổ chức dài hạn như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm. Bà Hạnh cũng chỉ ra rằng các công ty bảo hiểm vẫn bị giới hạn đầu tư vào trái phiếu phát hành để cơ cấu nợ. Thứ ba, nâng cao năng lực thực thi của các tổ chức trung gian, gồm đại diện chủ sở hữu trái phiếu và đơn vị quản lý tài sản đảm bảo, nhằm bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi rủi ro xảy ra.
Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực kép
Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản tiếp tục là khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Ông Phan Quốc Bửu, Giám đốc Trung tâm phân tích Nghiên cứu, Công ty cổ phần chứng khoán BIDV, cho biết môi trường lãi suất cao đang bào mòn sức mua, đặc biệt ở mảng bán lẻ và bất động sản. Nhu cầu mua nhà giảm mạnh do chi phí vay cao, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của doanh nghiệp.
Không chỉ riêng bất động sản, nhóm xuất khẩu như dệt may, thủy sản cũng phải đối mặt với áp lực kép khi chi phí đầu vào tăng gồm giá dầu và vận chuyển, trong khi rủi ro thuế quan ngày càng phức tạp. Các ngành thâm dụng lao động lại chịu sức ép từ việc tăng lương tối thiểu và cạnh tranh nhân công. Ông Phan Quốc Bửu nhấn mạnh: “Chúng tôi khá thận trọng với ngành bất động sản và lo ngại nợ xấu bán lẻ có thể tăng cao nếu lãi suất duy trì ở vùng này”.
60.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn và sự phân hóa rõ nét
Liên quan trực tiếp đến thị trường trái phiếu, bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh thông tin áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản trong nửa cuối năm 2026 ước tính khoảng 60.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, rủi ro không dàn trải đều mà có sự phân hóa rõ rệt. Khoảng 40% lượng trái phiếu đáo hạn đến từ các doanh nghiệp từng chậm trả hoặc gia hạn nợ; nhóm này vẫn phải phụ thuộc vào tiến độ xử lý tài sản và khả năng tiếp cận vốn mới.
Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản hiện đã tăng lên mức 11,5–12%, thậm chí lãi suất thả nổi lên đến 13–15%. Doanh nghiệp đang chịu áp lực từ hai phía: chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền kinh doanh suy giảm. Theo bà Hạnh, doanh nghiệp có dự án đang bàn giao và đòn bẩy tài chính ở mức vừa phải sẽ ít khó khăn hơn. Ngược lại, nhóm đã chậm trả hoặc phụ thuộc nhiều vào một dự án đơn lẻ sẽ gặp áp lực lớn trong việc cơ cấu lại khoản nợ.
Ba nhóm tài sản rủi ro tại ngân hàng
Rủi ro từ trái phiếu bất động sản không dừng lại ở các chủ đầu tư mà đang lan sang chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng. Ông Nguyễn Đức Huy, CFA, Trưởng nhóm phân tích VIS Rating, chỉ ra nếu nhóm bất động sản gặp sự cố, rủi ro sẽ tập trung vào ba nhóm tài sản chính: cho vay bất động sản gồm cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, khách hàng bán lẻ kinh doanh và doanh nghiệp xuất khẩu quy mô nhỏ.
Theo ông Huy, lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng hiện dao động quanh mức 14%. Rủi ro lớn nhất nằm ở phân khúc đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng hoặc các dự án vướng mắc pháp lý. Bên cạnh đó, tỷ lệ đòn bẩy hộ gia đình tăng cao trong khi thu nhập bị ảnh hưởng bởi thuế và lạm phát sẽ khiến nợ quá hạn gia tăng. Đáng chú ý, ngân hàng quy mô vừa và nhỏ sẽ chịu tác động mạnh hơn do mức độ tập trung vào các nhóm tài sản rủi ro này cao hơn so với ngân hàng lớn.
Bức tranh phát hành 6 tháng và kỳ vọng cuối năm
Nhìn lại bức tranh thị trường sơ cấp, ông Phan Duy Hưng, Giám đốc Cấp cao, Ban Định chế Tài chính VIS Rating, cho biết trong 163.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành trong 6 tháng qua, nhóm ngân hàng chiếm 46% và bất động sản chiếm 45%. Với mặt bằng lãi suất cao, chỉ những doanh nghiệp có bảo lãnh từ các tổ chức quốc tế hoặc các ngân hàng lớn mới dễ dàng huy động thành công.
VIS Rating kỳ vọng quý 3 và quý 4 sẽ có thêm các tổ chức phát hành mới ngoài ngành bất động sản nhờ sự bảo lãnh của các định chế quốc tế. Tuy nhiên, với loại trái phiếu thông thường, lãi suất khó có thể giảm dưới 10%, thường neo ở mức 11–12%. Vì vậy, phân khúc này nhiều khả năng vẫn do các doanh nghiệp bất động sản thống lĩnh, kéo theo bài toán rủi ro vẫn theo sát hệ thống ngân hàng trong nửa cuối năm.
