Bước vào năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố tích cực, đặc biệt là tổng vốn đầu tư công ước đạt 1 triệu tỷ đồng, với 80% tập trung vào hạ tầng giao thông. Điều này tạo lực đẩy cho giá trị bất động sản tại các đô thị lớn và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Bảng giá đất mới được áp dụng đồng bộ tại 34 tỉnh thành từ đầu năm, tiệm cận giá giao dịch thực tế, giúp minh bạch chi phí đầu vào.
Giá trị thực: Yếu tố được chú trọng trong chu kỳ mới
Theo các chuyên gia, cấu trúc định giá trong chu kỳ mới không chỉ dựa trên chi phí thực tế tăng theo bảng giá đất và nguyên vật liệu, mà còn tích hợp hệ số kỳ vọng, bao gồm giá trị hạ tầng tương lai chưa hoàn thiện, tiềm năng tăng giá theo kịch bản lạc quan và giá trị thương hiệu. Nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn khi định giá mua bất động sản, không chạy theo các con số chiết khấu mà tập trung vào giá trị thực.
Tiêu chí xác định giá trị thực của bất động sản
Giữa thị trường nhiều biến số, nhà đầu tư có kinh nghiệm thường dựa vào ba tiêu chí cốt lõi để xác định giá trị thực:
- Tính khan hiếm có cơ sở thực tế: Vị trí tiếp giáp mặt nước, quy hoạch mật độ thấp không thể điều chỉnh, hay phân khúc sản phẩm bị siết chặt nguồn cung. Khi tính khan hiếm đến từ bản chất sản phẩm, giá trị tài sản bền vững qua các chu kỳ.
- Cấu trúc giá minh bạch: Tài sản được định giá dựa trên giá trị hiện hữu có thể đo lường, không cộng thêm kỳ vọng đầu cơ. Toàn bộ dư địa tăng giá từ hạ tầng tương lai vẫn còn nguyên và thuộc về người sở hữu.
- Lộ trình điều chỉnh giá gắn với tiến độ hạ tầng thực tế: Giá bán tăng theo các mốc hoàn thiện hạ tầng có thể kiểm chứng, giúp nhà đầu tư đánh giá dư địa tăng giá trong từng giai đoạn thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng đám đông.
Xu hướng định giá mới từ phía chủ đầu tư
Khảo sát của CBRE Vietnam quý I cho thấy nhà đầu tư bất động sản cao cấp ưu tiên mức giá cuối cùng phải trả (Net Price) so với giá trị thực và tính pháp lý của tài sản. Các chủ đầu tư uy tín chuyển sang chiến lược chiết khấu ngầm bằng cách thiết kế cấu trúc tài chính toàn diện, với mức giá hợp lý dựa trên giá trị tài sản hiện hữu, không tích hợp biên độ tăng giá kỳ vọng từ hạ tầng tương lai. Nhờ đó, người mua được hưởng ưu đãi thực, tối ưu chi phí hiện tại và có dư địa tăng trưởng dài hạn.
Anh Nguyễn Quang Huy, môi giới bất động sản nhiều năm kinh nghiệm tại Hải Phòng, cho biết người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến vị trí, quy hoạch hay tiềm năng tăng giá mà còn chú trọng bài toán tài chính. Họ ưu tiên các dự án giúp giảm áp lực dòng tiền, như chính sách hỗ trợ thanh toán sớm hay ưu đãi chi phí vận hành. Tại Hải Phòng, dự án Emerald Symphony tại Thủy Nguyên áp dụng chương trình hỗ trợ lãi suất 0% trong 30 tháng, ưu đãi thanh toán sớm và miễn phí quản lý dịch vụ 3 năm đầu sau bàn giao. Lộ trình điều chỉnh giá bán gắn với các mốc hoàn thiện hạ tầng thực tế, tạo cơ sở dự báo có thể kiểm chứng.
Năm 2026 là giai đoạn thị trường đòi hỏi nhà đầu tư thận trọng trong đánh giá nền tảng giá trị tài sản. Trong chu kỳ mới, lợi thế thuộc về những nhà đầu tư đủ tỉnh táo để phân biệt giữa giá trị thực và mức giá bị đẩy lên bởi kỳ vọng.
