TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường bất động sản đã thay đổi căn bản. Thời kỳ mua bất động sản ở bất cứ đâu cũng thắng lợi đã qua, nhà đầu tư nay phải đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dòng tiền của dự án.
Dòng tiền đầu cơ bị siết chặt
Tại hội thảo 'Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản' ngày 30/5, TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh chính sách hiện nay hướng tới thị trường ổn định, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Nguồn cung dự án đang được tháo gỡ, nhưng đi kèm là áp lực cạnh tranh về giá và chất lượng.
Theo ông, dòng tiền đầu cơ sẽ bị thu hẹp. Chính phủ điều hành linh hoạt, ưu tiên vốn cho lĩnh vực cần thiết, kiểm soát đầu cơ. Tiếp cận vốn ngân hàng trở nên khó khăn hơn khi tín dụng được kiểm soát chặt. Giá nhà khó giảm sâu do chi phí đầu vào như đất đai, nhân công, vật liệu tăng.
Yêu cầu pháp lý ngày càng cao
Hệ thống pháp luật được cải cách theo hướng minh bạch, nghiêm minh. Nhà nước chuyển sang quản lý bằng dữ liệu số, đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư thích ứng. 'Những cách làm cẩu thả, bất chấp quy định sẽ không còn đất tồn tại', ông Đính nhận định.
'Mua đâu cũng thắng' là quá khứ
Ông Đính cho biết nhà đầu tư không còn nhìn vào tăng giá đơn thuần. 'Trước đây, chỉ cần mua sản phẩm của chủ đầu tư là coi như thắng, dù nơi đó không có hạ tầng, không có đường vào. Nhưng thời đó đã qua'. Hạ tầng chất lượng, kết nối thực chất sẽ dẫn dắt dòng vốn.
Hà Nội và TP.HCM quy hoạch đa cực, đa trung tâm, các đô thị vệ tinh nổi lên như vùng tăng trưởng mới. Thị trường phân hóa mạnh: dự án nhỏ lẻ, hạ tầng hạn chế khó cạnh tranh; khu đô thị quy mô lớn, tích hợp đa tiện ích chiếm ưu thế.
Giá trị thật làm nên sức hút
'Thị trường hướng tới giá trị thật: sống thật, sử dụng thật, khai thác thật', ông Đính nhấn mạnh. Sản phẩm đáp ứng các tiêu chí đó mới có sức hút. Mô hình đô thị quy mô lớn, tích hợp đa tiện ích sẽ là phân khúc cạnh tranh nhất.
Đối với nhà đầu tư, cần chuẩn bị ba yếu tố: tuân thủ pháp luật, năng lực tài chính và quản trị rủi ro. Tư duy đầu tư theo tâm lý đám đông, ngắn hạn, kỳ vọng lợi nhuận dễ dàng đã qua. Thị trường đòi hỏi cách tiếp cận chuyên nghiệp, dài hạn, dựa trên giá trị thực.
Năng lực khai thác dữ liệu và ứng dụng công nghệ trở thành yêu cầu bắt buộc. 'Nhà đầu tư không theo kịp xu hướng này sẽ khó cạnh tranh và tồn tại', Chủ tịch VARS cảnh báo.
