Chia sẻ được ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nêu tại diễn đàn “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới” diễn ra sáng nay 2.6.
Khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó
Phân tích thực trạng thị trường nhà ở cho thuê hiện nay, theo ông Bình, rào cản lớn nhất nằm ở tư duy sở hữu nhà đã ăn sâu trong văn hóa người Việt. Nhiều người coi việc sở hữu nhà là thước đo của sự ổn định và thành công. Việc thuê nhà thường bị gắn với cảm giác tạm bợ hoặc chưa thành đạt.
Thực tế cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang thuộc nhóm cao nhất thế giới, dao động quanh mức 90%. Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ khả năng tiếp cận nhà ở của người dân lại ngày càng khó khăn.
Dẫn số liệu nghiên cứu, ông Bình cho biết, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Việt Nam hiện dao động 23,7 - 30 lần. Đồng nghĩa một người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong khoảng 23 - 30 năm, không chi tiêu bất kỳ khoản nào khác, mới có thể mua được một căn nhà có giá trị trung bình. Tỷ lệ này cao gấp 1,6 - 2 lần so với mặt bằng chung của thế giới và vượt xa ngưỡng được xem là hợp lý.
6 nguyên nhân khiến nhà cho thuê chưa phát triển
Chỉ rõ 6 nguyên nhân khiến nhà ở cho thuê chưa phát triển, theo ông Bình, chi phí đất đai đang chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở. Cách đây khoảng 10 năm, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì tại một dự án mới khởi công tại Mê Linh (Hà Nội), tỷ lệ này là 33%.
Mặt khác, thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%).
Đặc biệt, hiệu quả tài chính của mô hình nhà cho thuê còn thấp. Trong khi lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2 - 4%/năm thì lãi suất tiền gửi ngân hàng hoặc chi phí vốn đều cao hơn đáng kể, khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà.
Ngoài ra, chi phí xây dựng gia tăng; thị trường nhà cho thuê vẫn chủ yếu phát triển tự phát với quy mô nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp; nhu cầu của người thuê đang thay đổi mạnh mẽ. Do đó, ông Bình đề xuất cần hoàn thiện đồng bộ hệ thống thể chế, từ chính sách đất đai, tài chính, tín dụng cho đến các quy định liên quan tới quỹ đầu tư bất động sản (REIT) và nguồn vốn dài hạn.
Nhà nước cần hỗ trợ về hạ tầng, đất đai, thuế
GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, khuyến nghị các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đối với các địa phương vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực thị trường chưa phát triển, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ riêng.
Khi Nhà nước hỗ trợ về hạ tầng, đất đai và chính sách thuế, chi phí đầu tư của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể. Mục tiêu là tạo ra những khu nhà ở cho thuê có chất lượng sống tốt, đầy đủ tiện ích, có giá trị sử dụng thực sự chứ không phải là giải pháp tạm thời cho những người không có điều kiện sở hữu nhà.
“Khi đó, người dân sẽ có quyền lựa chọn giữa việc thuê nhà hoặc sở hữu nhà tùy theo nhu cầu. Một khi thị trường vận hành theo đúng quy luật như vậy, khu vực tư nhân sẽ sẵn sàng tham gia”, ông Cường nhấn mạnh.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Nhà cho thuê đã được quy định trong pháp luật
Thông tin tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau, như cho thuê nhà ở thương mại...
Trước đây, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng quy định dành khoảng 20% diện tích cho nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, qua quá trình triển khai, hiệu quả chưa cao nên luật Nhà ở sửa đổi đã bỏ quy định này. Trong luật Nhà ở 2023 bổ sung, sửa đổi có 3 hình thức chính, gồm: bán, cho thuê và thuê mua rất linh hoạt và giao cho chủ đầu tư quyết định.
Trên thực tế, Nhà nước cần phát huy vai trò tiên phong dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê, gắn liền với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ.
