Dữ liệu từ báo cáo tài chính quý I/2026 của 14 ngân hàng thương mại niêm yết cho thấy dư nợ bất động sản tiếp tục mở rộng mạnh mẽ, nhưng chiến lược phân bổ vốn có nhiều khác biệt. Tổng dư nợ bất động sản mở rộng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay xây dựng) đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng, tăng gần 7% so với cuối năm 2025. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 63,2% (1 triệu tỷ đồng), cho vay xây dựng chiếm 36,8% (581.068 tỷ đồng).
Nhóm 5 ngân hàng dẫn đầu
Năm ngân hàng gồm SHB, VPBank, Techcombank, MB và HDBank nắm giữ tổng cộng gần 1,18 triệu tỷ đồng dư nợ, chiếm 74,4% tổng quy mô. VPBank dẫn đầu với mức tăng 31.046 tỷ đồng (+15%) lên 238.473 tỷ đồng. SHB đứng thứ hai với 210.374 tỷ đồng, tăng 5.060 tỷ đồng (+2%). MB tăng 10.707 tỷ đồng (+9%) lên 131.896 tỷ đồng. HDBank tăng 8.028 tỷ đồng (+11%) lên 78.196 tỷ đồng. Techcombank giảm 8.173 tỷ đồng (-4%) xuống 198.854 tỷ đồng.
Diễn biến ở nhóm ngân hàng vừa và nhỏ
TPBank ghi nhận tốc độ tăng cao nhất 18%, đưa dư nợ lên 37.902 tỷ đồng. MSB tăng 1.820 tỷ đồng lên 30.343 tỷ đồng; VIB tăng 2.919 tỷ đồng lên 24.007 tỷ đồng; BVBank tăng 720 tỷ đồng lên 23.808 tỷ đồng; PGBank tăng 669 tỷ đồng lên 5.205 tỷ đồng. Ngược lại, Kienlongbank giảm 18% (-1.413 tỷ đồng) xuống 6.349 tỷ đồng; LPBank giảm nhẹ 373 tỷ đồng xuống 14.722 tỷ đồng.
Bức tranh toàn cảnh từ Bộ Xây dựng
Theo Bộ Xây dựng, tính đến 28/2, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản toàn hệ thống đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 (tương ứng tăng hơn 233.000 tỷ đồng), và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi tăng trưởng tín dụng chung hai tháng đầu năm chỉ đạt 1,4%, tín dụng bất động sản tăng gấp 8 lần. Cơ cấu vốn tập trung vào dự án khu đô thị và nhà ở (gần 784.000 tỷ đồng, chiếm 35%, tăng 24,1%), tiếp theo là cho vay mua quyền sử dụng đất (255.352 tỷ đồng), khu công nghiệp (hơn 139.000 tỷ đồng), và du lịch, sinh thái (84.281 tỷ đồng). Bộ Xây dựng đánh giá đây là tín hiệu tích cực, phản ánh chủ đầu tư tăng tốc triển khai dự án.
Quan điểm của lãnh đạo ngân hàng
Chủ tịch VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam dưới 40%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (77%), nên nhu cầu nhà ở 10-20 năm tới còn rất lớn. Ông nhấn mạnh bất động sản không đồng nhất, cần xác định phân khúc có nhu cầu thực. VPBank tiếp tục coi bất động sản là lĩnh vực quan trọng nhưng sẽ chọn lọc hơn, ưu tiên phân khúc nhu cầu thực. Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh nhìn nhận bất động sản là động lực tăng trưởng 5-10 năm tới, nhưng ngân hàng chỉ tài trợ dự án có pháp lý hoàn chỉnh và thanh khoản tốt. Tổng giám đốc Jens Lottner cho biết Techcombank kiểm soát chặt dòng tiền, chỉ giải ngân khi xác định rõ người mua cuối cùng. Vietcombank ưu tiên dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, kiểm soát vay đầu cơ, tập trung vào khu công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội – mục tiêu trong chiến lược ESG.
