Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong cách dòng vốn vận động và tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây dòng tiền chảy mạnh vào các phân khúc đầu cơ, "lướt sóng", thì nay thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng, ưu tiên giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
Dòng vốn thông minh đang chọn phân khúc nào?
Trao đổi với phóng viên, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang hình thành chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn không còn đi theo tâm lý đám đông mà tập trung vào các sản phẩm có nền tảng bền vững.
Theo bà Hương, để nhìn rõ xu hướng dòng tiền hiện nay cần đặt trong bức tranh tổng thể các phân khúc. Thị trường hiện chia thành ba nhóm chính: bất động sản thương mại, nhà ở và công nghiệp. Mỗi phân khúc có sự vận động khác nhau về sức hút dòng vốn. Đối với nhóm nhà ở, đây vẫn là phân khúc chủ lực, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội, nơi nhu cầu ở thực rất lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ.
"Hiện nay, dòng vốn tín dụng từ ngân hàng đang ưu tiên mạnh hơn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Đây là nhóm sản phẩm có tính bền vững cao hơn trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc", bà Hương nhận định.
Bên cạnh vốn tín dụng trong nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng có sự thay đổi đáng chú ý. Nhà đầu tư ngoại không chỉ quan tâm phát triển dự án mới mà đẩy mạnh hoạt động M&A. "Các chủ đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao tiềm năng thị trường nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, họ có xu hướng lựa chọn các dự án đã có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực phát triển thực sự", bà Hương nói.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, giai đoạn hiện nay là cuộc cạnh tranh về năng lực thật của doanh nghiệp. Chủ đầu tư nào minh bạch pháp lý, đảm bảo tiến độ và đưa ra sản phẩm phù hợp sẽ có lợi thế lớn trong việc hút dòng tiền. Dòng tiền chưa rời bỏ bất động sản, nhưng đang trở nên "khó tính" hơn bao giờ hết. Sau giai đoạn tăng nóng và thanh lọc mạnh, thị trường bước vào chu kỳ mới, nơi giá trị thực quyết định sức hút của mỗi phân khúc.
Dù còn nhiều thách thức về giá cả và sự lệch pha cung - cầu, nhưng với tinh thần cơ hội nhiều hơn thách thức và sự quyết liệt trong thực thi chính sách, thị trường sẽ sớm vượt qua khó khăn để bước vào chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.
Sản phẩm giá trị thực lên ngôi
Theo ghi nhận, tại khu vực Tây Ninh, Bình Dương cũ, các dự án bất động sản đang phát triển nóng với sự tham gia của nhiều "ông lớn" như Mik Group, Bim Group, Bcons, Eco Park, Five Star Group... xây dựng chiến lược từ căn hộ chung cư, nhà phố đến biệt thự.
Phần lớn người mua và nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng, ưu tiên sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng, nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến sản phẩm chất lượng, pháp lý rõ ràng mà còn ưu tiên những khu vực đã hình thành dân cư và có hạ tầng thực tế. "Nếu trước đây chỉ cần thông tin quy hoạch hay làm đường là thị trường sôi động, thì nay nhà đầu tư thận trọng hơn rất nhiều. Khách hàng thường tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, khả năng cho thuê, mật độ cư dân cũng như tính thanh khoản trước khi xuống tiền. Dòng tiền trên thị trường vẫn có, nhưng nhà đầu tư đang chọn lọc kỹ hơn", bà My chia sẻ.
Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường đang bước sang giai đoạn mới, nơi dòng vốn chỉ tìm đến những phân khúc có giá trị thực thay vì chạy theo các cơn sốt đầu cơ. Bên cạnh căn hộ ở thực, dòng tiền hiện tập trung mạnh vào các khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Những địa phương có dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, metro hay sân bay đang tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.
Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, điểm thay đổi lớn nhất nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Sau nhiều biến động, thị trường đã bước qua thời kỳ đầu tư theo tin đồn hoặc chạy theo các "cơn sốt" ngắn hạn. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều khi xuống tiền.
Dự báo thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc. Khoảng cách giữa nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, trung cấp và cao cấp ngày càng rõ rệt, không chỉ về giá bán mà còn ở tệp khách hàng và khả năng hấp thụ. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đánh giá là trọng tâm phát triển trong giai đoạn tới.
"Đây là phân khúc nhận được sự đồng thuận lớn từ cơ quan quản lý, ngân hàng và nhu cầu thực của người dân. Thời gian tới, nếu khung pháp lý cho nhà ở vừa túi tiền được hoàn thiện rõ ràng hơn thì đây sẽ là động lực quan trọng của thị trường", bà Hương nhận định.
Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn là "cuộc chơi" của những cơn sốt ngắn hạn mà bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn. Dòng vốn sẽ chỉ chảy vào các dự án có pháp lý chắc chắn, chủ đầu tư có năng lực và sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu. Đây là xu hướng tất yếu sau giai đoạn thanh lọc mạnh vừa qua. Khi quản lý pháp luật được siết chặt, cơ hội để nhà đầu tư lướt sóng hay đẩy giá không còn nhiều. Hiện nay nhiều dự án nhà ở vẫn còn vướng mắc, đặc biệt sau sáp nhập hồ sơ nhiều hơn, quy trình xử lý chậm, vì vậy nguồn cung thị trường ngày càng khó.
Ngoài phân khúc bất động sản ở khu vực vệ tinh phù hợp với giá tiền người mua, dòng vốn hiện nay cũng dồn về bất động sản công nghiệp ở các khu vực như Bình Dương cũ, đây cũng là tín hiệu tốt cho phân khúc thị trường.
Ông Phan Cao Phúc - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết: "Hiện nay phía ngân hàng, dù có thông tin hạ lãi suất nhưng thực tế tác động để nguồn vốn này 'thấm' vào thị trường là chưa có. Cần có thêm các chính sách thúc đẩy chung cho thị trường để phát triển bền vững".
