Bộ Tài chính vừa ban hành văn bản hướng dẫn các địa phương thực hiện Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Theo đó, cơ quan này đã làm rõ cách xác định tiền sử dụng đất đối với các trường hợp đất vườn, ao có nguồn gốc gắn liền với đất ở khi chuyển mục đích sử dụng.
Theo hướng dẫn mới, người dân chỉ phải nộp 30% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở. Điều này đồng nghĩa với việc người dân được giảm 70% nghĩa vụ tài chính so với mức thu thông thường. Chính sách ưu đãi này được áp dụng cho ba nhóm trường hợp cụ thể.
Ba trường hợp được giảm 70% tiền chuyển đổi
Trường hợp thứ nhất: Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng chưa được công nhận là đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những thửa đất mà người dân đã xây nhà từ lâu nhưng phần đất vườn, ao vẫn bị xác định là đất nông nghiệp.
Trường hợp thứ hai: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình chuyển nhượng, thửa đất gốc bị tách ra, nhưng phần đất vườn, ao vẫn giữ nguyên tính chất cũ.
Trường hợp thứ ba: Đất vườn, ao gắn liền với đất ở được tách thành thửa riêng trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014. Những thửa đất này đã được phân định rõ ràng trên bản đồ nhưng chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng.
Quy định cho diện tích vượt hạn mức
Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở nhưng không quá một lần hạn mức, người sử dụng đất chỉ phải nộp 50% khoản chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Trong khi đó, phần diện tích vượt trên hai lần hạn mức giao đất ở sẽ phải nộp toàn bộ khoản chênh lệch theo quy định.
Bộ Tài chính cũng lưu ý rằng chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng cho một thửa đất của mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Trường hợp có nhiều thửa đất đủ điều kiện, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa để hưởng mức giảm này.
So sánh với quy định cũ
Trước khi có Nghị quyết 254/2025, người sử dụng đất trong các trường hợp trên phải đóng tiền theo Nghị định 103/2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024). Theo đó, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất của loại đất sau chuyển đổi so với loại đất trước chuyển đổi. Quy định này khiến một số trường hợp khi chuyển đổi đất vườn, ao lên đất ở phải nộp thuế lên tới hàng tỷ đồng do chênh lệch giá đất giữa hai mục đích sử dụng. Nghị định 103/2024 không quy định ngoại lệ đối với các thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, tức người dân phải đóng 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.
Chính sách mới được đánh giá là tích cực, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt là những hộ gia đình có đất vườn, ao gắn liền với nhà ở từ lâu đời. Tuy nhiên, việc áp dụng chỉ một lần cho một thửa đất có thể khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn thửa đất để hưởng ưu đãi.
