Lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam đang neo ở mức cao, phổ biến 13-15%/năm sau thời gian ưu đãi, gây áp lực tài chính lớn lên người mua nhà. Theo Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nguyên nhân chính khiến lãi suất tăng trở lại là chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng.
Áp lực từ lãi suất thả nổi
Đầu năm 2025, anh Trần Nam (38 tuổi, Hà Nội) vay gần 2 tỷ đồng để mua căn hộ với lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi hơn 13%/năm. "Tiền gốc và lãi mỗi tháng tăng thêm gần 8 triệu đồng so với trước. Thu nhập của hai vợ chồng không tăng tương ứng nên gia đình buộc phải cắt giảm nhiều khoản chi tiêu để ưu tiên trả ngân hàng", anh Nam chia sẻ.
Chị Đỗ Hằng (33 tuổi, Hà Nội) cũng đang vay khoảng 1,6 tỷ đồng mua nhà. Sau khi lãi suất ưu đãi kết thúc, mức lãi vay được điều chỉnh lên gần 14%/năm, khiến số tiền lãi phải trả hàng tháng tăng đáng kể. "Ban đầu, tôi tính toán vẫn đủ khả năng trả nợ nhưng lãi suất tăng liên tục, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Gia đình gần như không còn khoản tích lũy nào, vì phải dành phần lớn thu nhập để trả ngân hàng", chị Hằng nói.
Khảo sát cho thấy lãi suất tăng mạnh
Khảo sát quý II/2026 của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho thấy, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-16%/năm, tùy chính sách của từng ngân hàng. So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng lãi suất đã tăng đáng kể. Nếu trong năm 2025, nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước triển khai các gói vay ưu đãi từ 5,5-6,7%/năm, cố định trong 12-24 tháng đầu, thì hiện nay mức phổ biến đã lên 8,2-10,8%/năm.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 16%/năm. Mức này cao hơn khoảng 3 điểm phần trăm so với năm 2025 và gần 4 điểm phần trăm so với mặt bằng 8-11% của năm 2024.
Vì sao lãi suất khó giảm?
Không chỉ lãi suất tăng, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân cũng tiếp tục nới rộng, khiến việc sở hữu nhà ở ngày càng khó khăn. Theo VARS-IRE, người mua nhà để ở hiện nay buộc phải chuẩn bị nguồn vốn tự có lớn hơn trước, để hạn chế áp lực vay ngân hàng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư chỉ lựa chọn những sản phẩm có thể tạo dòng tiền ngay từ hoạt động cho thuê hoặc khai thác kinh doanh, nhằm bù đắp chi phí lãi vay.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của PropertyGuru cho thấy, hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%/năm. Phần lớn người được khảo sát đánh giá mức lãi suất phù hợp, nằm trong khoảng 5-9%/năm và sẽ hạn chế hoặc ngừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi suất vượt 11%/năm. Nghiên cứu này cũng chỉ ra, đa số người mua mong muốn tổng số tiền trả góp hàng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập.
Theo VIS Rating, nguyên nhân khiến lãi suất vay mua nhà tăng trở lại chủ yếu là chi phí huy động vốn của các ngân hàng gia tăng. Sau giai đoạn duy trì lãi suất thấp để hỗ trợ nền kinh tế, nhiều ngân hàng đã nâng lãi suất huy động nhằm thu hút tiền gửi, kéo theo chi phí vốn đầu vào tăng. Bên cạnh đó, định hướng kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn được duy trì, khiến mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm sâu, dù nhu cầu vay mua nhà vẫn lớn.
Doanh nghiệp địa ốc khó giảm giá bán nhà
Theo VARS-IRE, khả năng thanh toán của người mua nhà đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Tuy nhiên, theo đơn vị này, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều, do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
Trong bối cảnh lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao và giá nhà chưa có dấu hiệu giảm mạnh, các chuyên gia khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, không chỉ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính đến kịch bản lãi suất sau ưu đãi, để tránh áp lực tài chính khi khoản vay bước vào giai đoạn thả nổi.
