Tại Mỹ, hàng vạn tòa nhà chung cư tại New York, Boston hay Chicago đã đứng vững hơn một thế kỷ, và người mua căn hộ được xác lập quyền sở hữu lâu dài, vô thời hạn. Điều này trái ngược hoàn toàn với mô hình niên hạn chung cư 50-90 năm phổ biến tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Sự khác biệt này không xuất phát từ chất lượng xây dựng, mà từ triết lý bảo hộ quyền tài sản tư hữu, cơ chế tự điều tiết của thị trường bất động sản, cùng hệ thống thuế và tín dụng khắt khe nhằm triệt tiêu đầu cơ.
Nền tảng pháp lý: Fee Simple Absolute
Trong pháp lý Hoa Kỳ, chung cư không phải là một kiểu kiến trúc, mà là một hình thức sở hữu tài sản. Nền tảng của mô hình này dựa trên cấu trúc quyền sở hữu tuyệt đối và vô thời hạn, được gọi là Fee Simple Absolute. Khi một cá nhân mua căn hộ chung cư tại Mỹ, quyền sở hữu của họ được phân tách thành hai hợp phần: chủ căn hộ nắm giữ quyền sở hữu Fee Simple đối với khối không gian ba chiều bên trong tường, sàn và trần nhà; đồng thời sở hữu tỷ lệ phần trăm không phân chia đối với các phần dùng chung như móng, mái, kết cấu chịu lực, thang máy, hành lang và đất.
Bởi vì Fee Simple Absolute đại diện cho cấp độ sở hữu tài sản cao nhất, trao cho chủ sở hữu trọn vẹn quyền chiếm hữu, sử dụng, hưởng lợi và chuyển nhượng mà không bị giới hạn bởi thời gian, chính quyền không thể tự đặt ra mốc thời gian hành chính để chấm dứt quyền sở hữu. Quyền tư hữu được bảo vệ mạnh mẽ ở cấp độ Hiến pháp, nhà nước chỉ có thể can thiệp thông qua quyền cảnh sát để bảo đảm an toàn công cộng hoặc quyền trưng thu đất đai kèm bồi thường theo giá thị trường công bằng.
Kinh tế đô thị và vòng đời công trình
Việc không áp dụng niên hạn hành chính còn xuất phát từ tính toán kinh tế đô thị. Nếu áp đặt niên hạn 50 hay 90 năm, giá trị căn hộ sẽ suy giảm phi mã khi tiến gần cuối thời hạn, tạo hiệu ứng suy giảm giá trị tài sản tích lũy của người dân và cản trở khả năng tiếp cận các gói thế chấp ngân hàng dài hạn 30 năm - trụ cột của thị trường nhà ở Mỹ. Quan trọng hơn, niên hạn cố định sẽ làm triệt tiêu động cơ đầu tư bảo dưỡng của chủ sở hữu trong những thập kỷ cuối, biến công trình thành những "tòa nhà chờ chết".
Thay vì áp đặt con số tử vi cho công trình, pháp luật Mỹ để thị trường tự quyết định vòng đời tòa nhà dựa trên tương quan giữa chi phí duy trì an toàn và giá trị kinh tế của vị trí đất. Điều này cho phép các tòa nhà có thể tồn tại hàng trăm năm nếu được bảo trì tốt, hoặc bị thay thế khi không còn hiệu quả.
Cơ chế kiểm soát xuống cấp: HOA và kiểm định an toàn
Không áp đặt niên hạn không có nghĩa là chính quyền Mỹ bỏ mặc các tòa chung cư già cỗi. Hệ thống pháp lý vận hành cơ chế gọng kìm kết hợp giữa sức ép tài chính nội bộ, tiêu chuẩn an toàn đô thị khắt khe và quy trình giải thể chế độ chung cư chuyên biệt.
Ở cấp độ quản trị nội bộ, Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà (HOA) đóng vai trò là cơ quan tài chính chịu trách nhiệm duy trì công trình. HOA có nghĩa vụ trích lập Quỹ dự phòng hàng tháng từ phí chung cư để chuẩn bị cho các đợt đại tu lớn. Khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, HOA có quyền thu các khoản phụ phí đặc biệt bắt buộc lên đến hàng chục ngàn đô la mỗi chủ căn hộ. Nếu chủ hộ không nộp, HOA có thể áp lệnh áp nợ lên căn hộ và tịch thu tài sản để thu hồi nợ.
Kiểm định an toàn tại New York và Florida
Ở cấp độ nhà nước, chính quyền các đô thị lớn áp đặt bộ luật kiểm định an toàn kỹ thuật nghiêm ngặt. Tại Thành phố New York, Chương trình An toàn Kiểm định Bề mặt Tòa nhà (FISP) quy định mọi công trình cao trên 6 tầng phải trải qua kiểm định thực địa toàn bộ ngoại thất và kết cấu mỗi 5 năm một lần bởi các kỹ sư hoặc kiến trúc sư được cấp phép. Công trình bị xếp loại "Unsafe" phải dựng giàn giáo bảo vệ ngay lập tức, khắc phục sự cố trong vòng 30 đến 90 ngày và chịu mức phạt lũy tiến hàng ngàn đô la mỗi tháng cho đến khi đạt tiêu chuẩn an toàn.
Tại Bang Florida, sau thảm họa sập chung cư Surfside năm 2021, đạo luật SB 4-D thắt chặt quản lý bằng cách bắt buộc các tòa nhà cao từ 3 tầng trở lên phải thực hiện "Kiểm định mốc" khi đạt 30 năm tuổi và lập "Nghiên cứu Quỹ dự phòng Toàn vẹn Kết cấu", ngăn chặn tình trạng cư dân trì hoãn đóng tiền sửa chữa kết cấu móng và chịu lực.
Giải thể chung cư khi hết tuổi thọ kinh tế
Khi chi phí sửa chữa vượt quá khả năng tài chính của cư dân hoặc không còn hiệu quả kinh tế, tòa nhà sẽ bước vào quy trình giải thể chung cư. Theo quy định, việc giải thể không đòi hỏi sự đồng thuận tuyệt đối 100% mà chỉ cần tỷ lệ bỏ phiếu siêu đa số, thường là 80% tổng số phiếu của các chủ căn hộ.
Khi quyết định giải thể được thông qua, toàn bộ dự án sẽ được bán trọn gói cho một nhà phát triển bất động sản. Nhà đầu tư này sẽ phá dỡ hoàn toàn công trình để xây dựng dự án mới có mật độ cao hơn, hoặc chuyển đổi công năng thành tòa nhà cho thuê. Đối với nhóm 15-20% cư dân thiểu số bỏ phiếu chống, pháp luật quy định họ bắt buộc phải bán lại căn hộ và di dời dựa trên mức đền bù được định giá theo giá trị thị trường công bằng. Cơ chế này triệt tiêu hoàn toàn nạn "chủ hộ chây ỳ" gây bế tắc cho các dự án tái thiết đô thị.
Kiểm soát đầu cơ bằng thuế và tín dụng
Một nghi vấn thường được đặt ra là liệu việc cấp quyền sở hữu lâu dài có biến chung cư thành kênh đầu cơ tích trữ hay không. Thị trường Mỹ kiểm soát nguy cơ này bằng hệ thống công cụ tài chính và quy định tín dụng tự động triệt tiêu động cơ đầu cơ.
Công cụ hữu hiệu nhất là chính sách Thuế tài sản hàng năm. Khác với nhiều quốc gia, các bang tại Mỹ đánh thuế tài sản dao động từ 1% đến 3% mỗi năm dựa trên giá trị thị trường thực tế của căn hộ. Một căn hộ chung cư tại New York hay San Francisco có giá trị 1 triệu USD sẽ khiến chủ sở hữu phải nộp từ 10.000 đến 30.000 USD tiền thuế mỗi năm, chưa kể chi phí quản lý. Chi phí duy trì đắt đỏ này biến việc găm giữ căn hộ bỏ trống thành gánh nặng tài chính lớn, buộc nhà đầu tư phải đưa tài sản vào khai thác kinh doanh hoặc bán ra thị trường.
Hạn chế cho thuê và quy định tín dụng
Bên cạnh chính sách thuế, cấu trúc quản trị của các tòa nhà chung cư cũng tạo rào cản tự nhiên đối với giới đầu cơ. Ban quản trị tại đa số các tòa chung cư Mỹ thường thiết lập quy định hạn ngạch cho thuê, giới hạn tỷ lệ căn hộ được phép cho thuê trong tòa nhà chỉ ở mức 10% đến 20%. Đồng thời, hầu hết các chung cư cao tầng đều cấm triệt để dịch vụ cho thuê ngắn hạn dạng Airbnb để bảo vệ môi trường sống an ninh của cư dân.
Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA) và các tập đoàn thế chấp quốc gia như Fannie Mae áp đặt quy định tín dụng khắt khe: Nếu một dự án chung cư có tỷ lệ người sở hữu trực tiếp ở xuống dưới ngưỡng 50%, các ngân hàng sẽ từ chối cấp khoản vay thế chấp cho người mua căn hộ tại dự án đó. Việc bị cắt nguồn tín dụng sẽ làm thanh khoản của tòa nhà sụt giảm thảm hại, buộc cộng đồng cư dân phải tự đấu tranh để ngăn chặn các nhà đầu tư thu gom quá nhiều căn hộ.
Bài học cho Việt Nam: Không có mô hình tối ưu tuyệt đối
Trên thực tế, cả hai phương án sử dụng vô thời hạn và có niên hạn với chung cư không hơn kém gì nhau, mà phù hợp với từng quốc gia. Việc lựa chọn mô hình nào không phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, mà phụ thuộc vào ba trụ cột: nền tảng luật pháp, năng lực quản trị tài chính – kiểm định, và quỹ đất đô thị.
Việc Mỹ không áp dụng niên hạn đến từ việc họ đã là một quốc gia phát triển từ lâu, có hệ thống quản trị tốt, kết hợp với các công cụ điều tiết thị trường linh hoạt. Mô hình sở hữu lâu dài thường vận hành hiệu quả nhất tại các quốc gia phát triển đặc thù. Để vận hành mô hình này, quốc gia đó phải có lực lượng kỹ sư, cơ quan kiểm định độc lập và khung pháp lý buộc các chủ nhà phải nộp thuế tài sản hàng năm.
Trái lại, mô hình áp đặt niên hạn (50-70 năm) lại là sự lựa chọn hợp lý và mang lại hiệu quả quản trị cao hơn cho các quốc gia có quỹ đất đô thị hạn hẹp, mật độ dân số cực cao, như Singapore, Hồng Kông, hoặc các đô thị lớn tại Trung Quốc. Việc định sẵn thời hạn giúp nhà nước chủ động gom lại các quỹ đất lớn để tái quy hoạch hạ tầng giao thông, công viên, công trình công cộng cho các thế hệ tương lai mà không bị bế tắc bởi tranh chấp giải phóng mặt bằng.
Do đó, bài toán của các quốc gia đang trong quá trình hoàn thiện thể chế không phải là sao chép nguyên mẫu mô hình của Mỹ hay Singapore, mà là đánh giá đúng năng lực quản trị, bản chất quy hoạch đô thị và hệ thống pháp lý nội tại để lựa chọn hoặc dung hòa một cơ chế vận hành hiệu quả nhất.
