Việt Nam đang xem xét quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn công trình, theo Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV. Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng các mô hình sở hữu có thời hạn với cách quản lý khác nhau, phụ thuộc vào quỹ đất và chính sách nhà ở.
Trung Quốc: Tự động gia hạn quyền sử dụng đất ở
Tháng 4/2016, hàng trăm chủ nhà tại Ôn Châu đối mặt với tình trạng bất định khi quyền sử dụng đất có thời hạn 20 năm của họ sắp hết hiệu lực. Chính quyền Ôn Châu từng yêu cầu các chủ nhà nộp khoản phí lên tới 1/3 giá trị căn nhà để gia hạn, gây tranh luận trên cả nước, theo SCMP.
Sau vụ việc, cuối năm 2016, Quốc vụ viện Trung Quốc cam kết nghiên cứu quy định pháp lý về gia hạn quyền sử dụng đất ở. Năm 2018, dự thảo Bộ luật Dân sự nêu rõ quyền sử dụng đất ở sẽ tự động gia hạn sau khi hết thời hạn. Bộ luật được thông qua ngày 28/5/2020 và có hiệu lực từ 1/1/2021, theo China Daily.
Đất ở tại Trung Quốc có thời hạn tối đa 70 năm, đất công nghiệp hoặc văn hóa 50 năm, đất thương mại 40 năm. Cải cách nhà ở thập niên 1990 trao quyền sở hữu lâu dài đối với căn nhà nhưng không bao gồm đất bên dưới.
Singapore: Sở hữu có thời hạn 99 năm phổ biến
Singapore áp dụng hai hình thức sở hữu: leasehold (có thời hạn) và freehold (lâu dài). Phần lớn đất thuộc sở hữu chính phủ. Hơn 80% dân số sống trong căn hộ HDB (nhà ở xã hội) với thời hạn sở hữu 99 năm.
Chủ sở hữu căn hộ HDB được hưởng đầy đủ quyền: sinh sống, cải tạo, cho thuê, chuyển nhượng, tự quyết giá bán. Mỗi căn hộ được nâng cấp hai lần: khi khoảng 30 năm tuổi (Chương trình HIP) và khi 60-70 năm tuổi. Sau khi hết hạn, căn hộ trả về chính phủ để tái phát triển.
Từ năm 1967, đất cho nhà ở tư nhân cũng được giao theo hình thức thuê có thời hạn không quá 99 năm. Singapore dự kiến triển khai Chương trình Tự nguyện Tái phát triển Sớm (VERS), cho phép cư dân bỏ phiếu quyết định chính phủ thu hồi sớm khu nhà để tái phát triển.
Anh: Thời hạn sở hữu lên tới 999 năm
Tại Anh, người mua bất động sản theo hình thức leasehold không sở hữu vĩnh viễn mà chỉ nắm giữ trong thời hạn xác định, ghi trong hợp đồng với chủ đất. Hầu hết căn hộ hiện được sở hữu theo hình thức này, với thời hạn phổ biến 99 năm, 125 năm hoặc 999 năm.
Thời hạn tính từ lúc hợp đồng lập đầu tiên, không tính lại khi chuyển nhượng. Người mua chỉ hưởng phần thời hạn còn lại. Đạo luật Cải cách Quyền sở hữu có thời hạn và Quyền sở hữu lâu dài năm 2024 cho phép gia hạn thêm 990 năm cho cả căn hộ và nhà ở, thay vì 90 năm và 50 năm như trước. Sau khi gia hạn, chủ nhà không phải trả tiền thuê đất hàng năm.
Bài học cho Việt Nam
Nghị quyết 21 định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây mới theo niên hạn công trình, gắn với cơ chế xây dựng lại khi hết thời hạn. Chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư. Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu khi hết hạn hoặc buộc phá dỡ, song HoREA kiến nghị duy trì sở hữu lâu dài.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy cần có quy định rõ ràng về thời hạn, cơ chế gia hạn và tái phát triển để cân bằng lợi ích người dân và phát triển đô thị bền vững.
