Trái với kỳ vọng giá sẽ sớm hạ nhiệt khi nguồn cung gia tăng, các kịch bản dự báo mới từ One Mount và nhận định từ CBRE cho thấy mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tiếp tục đi lên trong giai đoạn 2026-2027, dù tốc độ tăng đã chậm lại rõ rệt so với giai đoạn 2023-2025.
Hà Nội: Giá trung tâm 121 triệu đồng/m2, vẫn tăng 46% theo năm
Theo dữ liệu One Mount, trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại khu trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng mạnh 46% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng giá neo ở mức cao chủ yếu do nguồn cung khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và gần như chỉ còn các dự án cao cấp, hạng sang được chào bán.
Tại TP.HCM, giá sơ cấp khu trung tâm duy trì mức 103 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Dù đà tăng vẫn được duy trì, tốc độ đã có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn. Điểm đáng chú ý là Bình Dương ghi nhận giá sơ cấp khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 33% theo năm, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của khu trung tâm.
Khoảng cách giá giữa Bình Dương và trung tâm TP.HCM vì thế đang thu hẹp dần. Đây được xem là phản ánh kỳ vọng tích cực của thị trường đối với triển vọng phát triển của khu vực sau khi được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM.
Chuyên gia CBRE: Tốc độ tăng sẽ giảm nhiều từ năm 2026
Nhìn về ngắn hạn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng trong 6 tháng cuối năm nay, mặt bằng giá căn hộ nhìn chung vẫn tiếp tục tăng. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, cả đường giá sơ cấp và thứ cấp sẽ có độ dốc thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2023-2025.
“Nếu trước đây giá căn hộ tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì mức tăng hai con số nhưng thấp hơn đáng kể. Hiện giá đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV thì mức tăng cả năm có thể xuống dưới 13%,” bà Hoài An nhấn mạnh.
Về dài hạn, vị chuyên gia này cho rằng mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng ổn định hơn. Nếu diễn biến tương tự các chu kỳ trước tại Hà Nội, tốc độ tăng có thể chỉ còn khoảng 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung, bối cảnh kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế cũng như tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam.
Kịch bản 2026-2027: Nguồn cung tăng, giá phân hóa theo khu vực
Trong kịch bản giai đoạn 2026-2027, One Mount dự báo nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000-40.000 căn/năm. Về giá bán, khu trung tâm Hà Nội được kỳ vọng tăng 10-13% trong năm 2026, trong khi Văn Giang (Hưng Yên) dự báo chỉ tăng nhẹ 3-5% nhờ nguồn cung mới dồi dào với mức giá hợp lý.
Sang đến năm 2027, đà tăng giá dự kiến chậm lại khi nhiều đại dự án tại khu vực phía Nam và phía Bắc đồng loạt gia nhập thị trường. Thị trường TP.HCM được dự báo bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong 2026-2027, chủ yếu nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương, qua đó nâng tổng nguồn cung mở bán lên khoảng 30.000-35.000 căn/năm.
Về giá bán, khu vực trung tâm TP.HCM được kỳ vọng duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định trong năm 2026, với mức tăng khoảng 3-5%, trước khi bật tăng mạnh 15-20% trong năm 2027 nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn. Trong khi đó, Bình Dương dự báo duy trì tăng trưởng 15-20%/năm nhờ có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với các dự án có tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao cấp hơn.
Như vậy, thay vì kỳ vọng giá chung cư sẽ giảm khi nguồn cung tăng, giới phân tích cho rằng thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét: khu vực trung tâm vốn neo giá cao sẽ tăng chậm lại, còn các vùng ven và khu vực mở rộng tiếp tục là động lực tăng giá nhờ hạ tầng và kỳ vọng sáp nhập hành chính.
