Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan chính thức đưa ra khái niệm thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình. Theo đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán sẽ được giao có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu cho nhà chung cư. Tuy nhiên, với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ không còn là vĩnh viễn mà gắn với niên hạn của công trình; khi hết hạn, chủ sở hữu có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới theo quy định.
Quy định này đang được giới chuyên môn đánh giá là bước đi cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở về đúng bản chất. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, khẳng định quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu và được pháp luật bảo vệ theo Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản pháp luật liên quan. Khái niệm niên hạn công trình không phải mới, đã được phân cấp theo Luật Xây dựng và luôn xuất hiện trong phương án thiết kế của hầu hết các dự án nhà ở cao tầng hiện nay.
Chuyển đổi tâm lý đầu cơ bất động sản
Theo ông Võ Hồng Thắng, đây là một quy định mang tính cấp tiến, có khả năng tác động đa chiều đến thị trường. Việc nhấn mạnh yếu tố thời hạn sử dụng, hay niên hạn công trình, sẽ từng bước làm dịch chuyển tâm lý của một bộ phận không nhỏ người mua căn hộ. Họ sẽ không còn kỳ vọng mua đi bán lại để hưởng chênh lệch như giai đoạn trước, mà chuyển sang mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác dòng tiền cho thuê.
Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, cũng cho rằng người mua sẽ thay đổi tư duy khi mua chung cư. Trước đây người ta hay nghĩ đây là "tích sản truyền đời", nhưng nay phải tiếp cận thực tế hơn: căn hộ chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và khai thác cho thuê trong vòng 50 - 70 năm, đi kèm với chi phí bảo trì và tái thiết theo chu kỳ.
Trách nhiệm mới của chủ đầu tư
Khi thời hạn sử dụng được xác lập rõ ràng, chủ đầu tư cũng phải thay đổi cách làm. Ông Hùng nhấn mạnh, để kéo dài tuổi thọ công trình và tăng năng lực cạnh tranh, chủ đầu tư buộc phải chú trọng hơn vào chất lượng thi công và hệ thống vận hành. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua mà còn giúp dự án duy trì giá trị trong suốt vòng đời hoạt động.
Dưới góc độ quản lý nhà nước, ông Thắng cho rằng quy định này rất cần thiết, góp phần định hình hành lang pháp lý để chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người dân có cơ sở trong việc đền bù giải tỏa, cải tạo và xây dựng mới các chung cư xuống cấp nghiêm trọng. Những công trình này đang ảnh hưởng trực tiếp đến tính mạng cư dân cũng như mỹ quan đô thị chung.
Bài toán tái thiết đô thị
Ông Nguyễn Viết Hùng khẳng định, Nghị quyết 21 vừa ban hành là bước đi cần thiết để chống lãng phí tài nguyên. Khi người dân hiểu rõ quy định "hết niên hạn thì chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ tài chính để góp vốn xây lại", quyền sở hữu của họ vẫn được đảm bảo. Đồng thời, quy định tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác cải tạo, tái thiết đô thị khi chung cư xuống cấp, đảm bảo an toàn cho chính cư dân.
Ông Hùng cũng đề xuất các phương án bảo hộ quyền tài sản của cư dân: sang nhượng lại suất tái định cư, bán lại phần quyền sử dụng đất chung hoặc nhận hỗ trợ, hoàn tiền theo giá trị tài sản còn lại sau khi thanh lý, đấu giá đất theo quy định pháp luật. Điều này giúp người dân an tâm hơn khi đối mặt với việc hết niên hạn công trình.
Viễn cảnh thị trường trong trung và dài hạn
Ông Võ Hồng Thắng nhìn nhận, khi một chung cư gần hết niên hạn, việc đánh giá lại chất lượng còn lại của công trình để lên phương án xử lý là tất yếu. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến tâm lý đầu cơ, khiến sự quan tâm của thị trường với các dự án nhà ở cao tầng gần hết niên hạn suy giảm. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, đây là tiền đề tạo nên hành lang pháp lý vững chắc, giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng trong giải tỏa đền bù, chỉnh trang, tái thiết bộ mặt đô thị, cũng như đảm bảo an sinh xã hội cho người dân.
Ông Hùng cho rằng, những lo ngại về tác động xấu chỉ xuất hiện khi thị trường nhìn bất động sản qua lăng kính cũ, xem chung cư là tài sản tích trữ truyền đời. Nhìn ở góc độ tài chính và phát triển đô thị hiện đại, quy định này giúp chuẩn hóa và định hình đúng bản chất của nhà chung cư, tháo gỡ "điểm nghẽn" tái thiết đô thị, đảm bảo an toàn cho cộng đồng.
Như vậy, Nghị quyết 21 không chỉ đặt ra yêu cầu đổi mới cho người mua nhà mà còn cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Trong bối cảnh quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, các chung cư cũ xuống cấp ngày càng nhiều, việc xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình được kỳ vọng sẽ tạo nên một chuẩn mực mới, minh bạch và bền vững hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
