Ngày 28.7.2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Một trong những nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với chung cư mới.
Nghị quyết nêu rõ việc giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được gắn với niên hạn xây dựng công trình. Đồng thời, chủ sở hữu căn hộ chung cư được bảo đảm quyền tài sản và có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế chỉ mang tính danh nghĩa
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội), Nghị quyết 21 cơ bản duy trì chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại như hiện hành, chỉ nâng một số quy định trong luật lên nghị quyết nhằm tạo căn cứ chính trị vững chắc. Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu căn hộ vẫn ổn định lâu dài, còn việc sở hữu công trình không bị giới hạn về thời hạn. Thời hạn ghi theo hồ sơ thiết kế chỉ là khái niệm danh nghĩa; nếu hết niên hạn mà công trình vẫn bảo đảm chất lượng, cư dân vẫn được tiếp tục sử dụng, không bị cưỡng chế phá dỡ hay phải nộp thêm tiền.
Điểm thay đổi đáng chú ý là Nghị quyết 21 đặt quyền của chủ sở hữu bên cạnh nghĩa vụ. Luật Nhà ở 2023 từng thiết kế chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư theo hướng “bao cấp” khi phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước, từ bố trí vốn ngân sách kiểm định đến xây dựng lại bằng vốn đầu tư công. Nghị quyết mới làm rõ chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư, nghĩa là người dân phải tự đóng góp khi có nhu cầu tái thiết.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến cáo: “Người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, ‘cò’ bất động sản mà mua vội với giá đắt do lo ngại mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài”. Ông nhấn mạnh chính sách đất đai về cơ bản không thay đổi so với quy định hiện hành.
Hướng tới hành lang pháp lý minh bạch cho chung cư cũ
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá định hướng này có ý nghĩa quan trọng trong hoàn thiện khung pháp lý, giải quyết các tồn tại kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ông cho rằng cách tiếp cận theo niên hạn công trình phù hợp với bản chất tài sản: quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì.
Hàng trăm khu chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo diễn ra rất chậm vì thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình và cơ chế xử lý quyền lợi của chủ sở hữu. Theo TS Nguyễn Văn Đính, chủ trương mới sẽ giúp hình thành hành lang pháp lý minh bạch, giảm tình trạng đàm phán kéo dài và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch hãng luật TAT Law Firm, nhấn mạnh: “Điều có thể hết tuổi thọ là công trình, chứ không phải quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi một nhà chung cư phải phá dỡ, pháp luật vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định”.
Đề xuất giao đất 99 năm để giảm giá nhà
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18. Vấn đề nhà chung cư sử dụng có thời hạn đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai và Luật Xây dựng, nhưng nghị quyết mới làm rõ hơn. Ông dẫn quy định: công trình cấp 2 có tuổi thọ 30 - 50 năm, công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm đến 100 năm, còn tuổi thọ thực tế phụ thuộc chất lượng, yếu tố tự nhiên và quá trình sử dụng, bảo trì.
Theo ông Châu, khi sửa luật nên áp dụng mô hình Singapore giao đất 99 năm cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại. Hết hạn, đất trả lại nhà nước để quay vòng; doanh nghiệp xây nhà bán cho khách hàng trong 99 năm. Điều này giúp cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn, bảo đảm an sinh nhà ở cho thế hệ sau và đặc biệt kéo giảm giá chung cư, bởi căn hộ bán có thời hạn thường rẻ hơn loại sở hữu lâu dài.
Ông Lê Hoàng Châu nói: “Điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không chỉ là khả năng giảm giá nhà, mà còn là việc định hình lại thị trường BĐS theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn”.
Cơ chế bảo vệ người dân khi chung cư hết hạn
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, kiến nghị Luật Nhà ở sửa đổi cần tách bạch giữa niên hạn công trình chung cư và quyền sử dụng đất lâu dài. Nếu tính niên hạn bình quân 50 năm, nhiều chủ sở hữu có thể đã ngoài 70 tuổi khi công trình kết thúc vòng đời. Do đó, cần chính sách linh hoạt như đền bù, tái thiết lập căn hộ mới hoặc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất cho người thừa kế.
Ông Thuận đề xuất khi xây mới chung cư đã hết hạn, tái định cư tại chỗ cần được ưu tiên hàng đầu và người dân không phải nộp tiền sử dụng đất mới cho diện tích cũ. Nếu người lớn tuổi không muốn tiếp tục sống tại tòa nhà mới, nhà nước hoặc chủ đầu tư nên mua lại phần giá trị quyền sử dụng đất và tài sản theo giá thị trường. Cũng cần quy định tỷ lệ đóng góp chi phí xây dựng lại và hỗ trợ chỗ ở tạm thời trong 2 - 3 năm để tạo sự đồng thuận.
Luật sư Trương Anh Tú cho rằng điều người dân lo lắng không phải tòa chung cư bị phá dỡ khi mất an toàn mà là quyền sở hữu căn hộ có được bảo đảm sau khi tòa nhà không còn hay không. Vì vậy, cần hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư minh bạch để người dân yên tâm rằng quyền lợi hợp pháp luôn được bảo vệ.
Nhà ở cho thuê hưởng thời hạn lâu dài
Nghị quyết 21 cũng nêu các định hướng khác về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá, đấu thầu; bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và tư; hạn chế tối đa phân lô bán nền tại đô thị, đặc biệt các đô thị lớn. Đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà công vụ thuộc sở hữu nhà nước, thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Nghị quyết cũng khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp thông qua chính sách ưu đãi.
