Trong khi nhiều nhà đầu tư và người mua nhà đang hoang mang trước thông tin chung cư xây mới sẽ bị giới hạn thời hạn sử dụng, giới chuyên gia bất động sản khẳng định đây là hiểu lầm về tinh thần của Nghị quyết 21. Trên thực tế, tâm lý lo ngại “chung cư sở hữu lâu dài” sẽ tăng giá là cách hiểu chưa đầy đủ về chính sách và khó có khả năng tạo ra một cơn “sốt giá” trên thị trường.
Nghị quyết 21 không thay đổi bản chất chính sách đất đai
Ngày 28/7, Trung ương ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Theo đó, đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, sẽ được giao đất có thời hạn lâu dài. Đối với chung cư xây dựng mới, cơ quan soạn thảo sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội), Nghị quyết 21 “về cơ bản vẫn giữ nguyên chính sách đất đai đối với nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư”. Việc đưa một số nội dung từ luật lên Nghị quyết chỉ nhằm thiết lập căn cứ chính trị vững chắc khi sửa đổi luật, tránh tình trạng “nâng lên đặt xuống”.
Ông Đỉnh nhấn mạnh, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và quyền sở hữu công trình không tự động chấm dứt khi hết niên hạn thiết kế. Thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là căn cứ để đánh giá an toàn của tòa nhà. Nếu hết niên hạn nhưng công trình vẫn bảo đảm chất lượng sau kiểm định, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng, không có chuyện cưỡng chế phá dỡ hay phải đóng thêm tiền chỉ vì hết thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế.
Cảnh giác chiêu trò tạo tâm lý “mua gấp kẻo hết”
Ngay sau khi Nghị quyết 21 được ban hành, trên nhiều diễn đàn và mạng xã hội về bất động sản xuất hiện các bài viết cho rằng chung cư xây mới chỉ được cấp “sổ có thời hạn”. Không ít môi giới đã lợi dụng thông tin này để tạo tâm lý khan hiếm, dùng chiêu trò bơm thổi nhằm gây hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ) với thông điệp “hãy mua ngay kẻo sau này chỉ có sổ hữu hạn”.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cảnh báo: “Người dân nên cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, 'cò' bất động sản mà mua vội căn hộ với giá đắt do lo ngại mua nhanh kẻo hết 'chung cư sở hữu lâu dài'.” Ông cho rằng, điểm thay đổi đáng chú ý của Nghị quyết 21 không nằm ở việc giới hạn quyền sở hữu, mà ở việc đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ.
Hiện nay, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở đang mang nặng tính “bao cấp”. Phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước, từ việc bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng đến xây dựng lại bằng vốn đầu tư công. Tuy nhiên, Nghị quyết 21 đã đặt ra định hướng chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư. Theo luật sư Đỉnh, Luật Nhà ở sửa đổi cần coi việc cải tạo, xây dựng lại chung cư là trách nhiệm của các chủ sở hữu trên nguyên tắc “ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ”. Sự hỗ trợ của Nhà nước chỉ nên dừng lại ở các gói vay ưu đãi hay việc đấu nối hạ tầng.
Vì sao khó xảy ra “sốt giá” căn hộ sở hữu lâu dài?
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đánh giá khả năng xảy ra “sốt giá” đối với các căn hộ sở hữu lâu dài là không lớn. Theo bà, mặt bằng giá chung cư tại nhiều đô thị lớn hiện đã ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, khiến sức mua trên thị trường chưa thực sự phục hồi.
“Hai yếu tố này đang tác động trực tiếp đến thanh khoản của thị trường. Vì vậy, rất khó xuất hiện tình trạng 'sốt giá' chỉ vì quy định về thời hạn sử dụng chung cư”, bà Miền nhận định. Vị chuyên gia cũng cho rằng việc người dân lo lắng khi tiếp cận chính sách mới là bình thường, nhưng khi hiểu đúng bản chất, những băn khoăn sẽ dần được giải tỏa.
Đặc biệt, người mua bất động sản hiện nay ngày càng am hiểu hơn, không dễ bị “dẫn dắt”. Xu hướng mua nhà đang thể hiện sự cẩn trọng cao, mọi quyết định đều dựa trên phân tích nguồn thông tin, dữ liệu chính xác. Hơn nữa, kể cả khi có cơ chế mới, quá trình triển khai cũng cần thời gian và lộ trình cụ thể, nên không dễ để “tạo sóng” như những giai đoạn trước.
Cần khung pháp lý rõ ràng hơn thay vì tâm lý hoang mang
Theo các chuyên gia, thay vì lo lắng về nguy cơ căn hộ sở hữu lâu dài tăng giá, thị trường cần một khung pháp lý rõ ràng về quyền lợi của người mua khi công trình hết niên hạn sử dụng. Khi các quy định được hoàn thiện và truyền thông đầy đủ, giá trị của mỗi loại hình căn hộ sẽ được định giá dựa trên thời hạn sở hữu, chất lượng công trình và nhu cầu thực, thay vì chỉ chịu tác động từ yếu tố tâm lý.
Bài toán đặt ra không phải là nên mua hay không mua chung cư “sở hữu lâu dài”, mà là làm sao để người dân hiểu đúng và đủ chính sách, tránh bị lợi dụng bởi các chiêu trò thổi giá. Chính quyền và các cơ quan quản lý cần sớm có hướng dẫn cụ thể, giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn.
