Trong bối cảnh Nghị quyết 21 của Đảng chính thức định hướng lại thị trường bất động sản, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, nhận định rằng đây là bước ngoặt khiến cách đầu tư nhà đất của người Việt phải thay đổi về căn bản. Ông nhấn mạnh: “Luật chơi từ lúc này sẽ thay đổi.”
Chung cư không còn là tài sản tăng giá vĩnh viễn
Theo tinh thần Nghị quyết 21, các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi hết niên hạn, chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định, thay vì mặc định căn hộ tồn tại gần như vô thời hạn như trước đây. Chính việc này khiến ông đi đến kết luận: “Chung cư sẽ không còn là tích sản mà là loại tiêu sản hao mòn theo thời gian.”
Trước đây, nhiều người mua chung cư với niềm tin giá sẽ tiếp tục tăng theo thời gian. Thực tế tại Hà Nội, theo báo cáo của CBRE, giá bán sơ cấp trung bình năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm 2023 – mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016. Giới đầu tư tài chính thậm chí có câu: “Lãi vàng không bằng lời đất”. Tuy nhiên, khi công trình có niên hạn sử dụng, phát sinh chi phí vận hành, bảo trì và cuối cùng là nghĩa vụ tài chính để tái thiết, căn hộ không còn đơn thuần là một tài sản luôn tăng giá. Ngay cả người mua để ở cũng không thể coi đó là tài sản suốt đời không cần tái thiết.
TS Hiếu cho rằng tất cả thay đổi này chỉ là “bài toán kinh doanh thông thường”. Điều đầu tiên người dân cần thay đổi là cách ra quyết định khi mua bất động sản. Theo ông, “thời mua bất động sản theo cảm tính đã qua”, không thể mua theo cảm tính hay kỳ vọng tăng giá, mà phải tính toán toàn bộ dòng tiền của tài sản trong suốt thời gian nắm giữ.
Bài toán dòng tiền phải tính theo phương pháp NPV
Dòng tiền ra khi mua một căn hộ không chỉ bao gồm tiền mua nhà mà còn là lãi vay ngân hàng (nếu có), phí quản lý, chi phí sửa chữa, bảo trì và các khoản thuế, phí đóng góp để xây dựng lại công trình trong tương lai. Ở chiều ngược lại, dòng tiền thu về là tiền cho thuê và giá trị còn lại của căn hộ. Theo TS Hiếu: “Nếu tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì mới nên đầu tư.”
Về mặt tài chính, phép tính này được áp dụng theo phương pháp giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV). Toàn bộ dòng tiền ra vào trong tương lai được quy đổi về giá trị hiện tại (Present Value) theo một tỷ lệ chiết khấu, thường lấy lãi suất trái phiếu chính phủ làm mức chiết khấu. Ví dụ, nếu một căn hộ còn khoảng 20 năm niên hạn sử dụng thì toàn bộ dòng tiền thu chi trong 20 năm đó đều phải quy chiếu về hiện tại. Chỉ khi NPV lớn hơn hoặc bằng 0, khoản đầu tư mới thực sự hiệu quả.
Quy định niên hạn khiến yếu tố thời gian trở thành biến số quan trọng trong định giá. TS Hiếu nói: “Một căn hộ chỉ còn 20 năm tuổi thọ rõ ràng sẽ có giá trị khác với căn hộ còn 50 năm.” Như vậy, người mua không thể chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng giá tăng, mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền của tài sản trong toàn bộ thời gian còn lại.
Niên hạn công trình – cái giá của đô thị hiện đại
Theo TS Hiếu, thay đổi cách đầu tư chỉ là một mặt của vấn đề. Mặt còn lại là mục tiêu tái thiết các đô thị già cỗi sau nhiều thập kỷ phát triển. Ông chỉ ra rằng nhiều căn nhà sau chiến tranh được xây dựng thiếu chuẩn mực, gây ra hàng loạt hệ quả từ mất an toàn đến giao thông chật chội. Muốn có quy hoạch đô thị hiện đại, Việt Nam buộc phải chấp nhận thay đổi. Ông nói: “Cần phải có thời hạn cho các chung cư cũ để đến thời điểm đó chúng được xây dựng lại theo những tiêu chí mới.”
Trên thế giới, không có tài sản nào tồn tại bất biến. Tại Nhật Bản, khi một chung cư xuống cấp, cư dân sẽ biểu quyết việc phá dỡ và xây dựng lại; nếu đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định, chủ sở hữu góp kinh phí để nhận căn hộ mới hoặc được bồi thường. Ở Mỹ, cơ quan quản lý không quy định cứng công trình tồn tại 50 hay 100 năm, nhưng chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm tuyệt đối về an toàn; nếu xuống cấp, họ buộc phải sửa chữa hoặc xây lại. Tại Việt Nam, niên hạn áp dụng với chung cư có nghĩa căn nhà đến hạn phải xây lại, nhưng quyền đồng sử dụng đất ở chung cư không thay đổi. Ông Hiếu nhìn nhận: “Mặc dù sẽ có những người cảm thấy thiệt thòi, nhưng nhìn chung đó là cái giá phải trả cho sự phát triển chung của xã hội.”
Cần lộ trình để thị trường “giảm sốc”
Để tránh gây cú sốc, TS Hiếu cho rằng việc đổi mới chính sách cần được thực hiện theo lộ trình. Trước hết, phải rà soát toàn bộ quỹ chung cư hiện hữu và đánh giá chất lượng từng công trình thay vì áp dụng máy móc. Với các dự án mới, niên hạn cần được công bố ngay từ đầu để người mua hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ. Đặc biệt, người dân cần thời gian chuẩn bị. Ông đề xuất: “Nên có khoảng thời gian chuẩn bị từ hai đến ba năm trước khi chính thức triển khai.”
Về nguồn tài chính khi đến hạn tái thiết, vị chuyên gia tin rằng ngân hàng sẽ là “lối thoát”. Chủ sở hữu có thể dùng chính dòng tiền khai thác tương lai của căn hộ mới để thế chấp vay tới 70% giá trị căn hộ. Dòng tiền từ lương, kinh doanh hoặc cho thuê sau khi hoàn thành có thể trở thành nguồn trả nợ để ngân hàng thẩm định. Ông khẳng định: “Sẽ không có chuyện cư dân bị đẩy ra đường chỉ vì căn hộ đã hết niên hạn, vì lúc đó chính quyền địa phương chắc chắn sẽ có phương án hỗ trợ. Ngân hàng cũng có cơ sở thẩm định và cấp tín dụng để giúp người dân xây dựng lại chỗ ở và bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân.”
Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ phù hợp cho những trường hợp đã mua nhà giá cao nhưng căn hộ sắp hết niên hạn, đặc biệt là người cao tuổi cả đời chắt bóp tích lũy.
Đích đến cuối cùng: Giá nhà tiến gần thu nhập
Theo TS Hiếu, mục tiêu cuối cùng của Nghị quyết 21 là đưa giá nhà trở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân. Hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trạng thái mất cân đối nghiêm trọng. CBRE từng xếp Hà Nội và TP.HCM vào nhóm những thành phố khó mua nhà nhất châu Á với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập thuộc nhóm cao nhất khu vực. Ông dẫn số liệu: “Ở nhiều đô thị, giá nhà đã lên tới khoảng 25-30 lần thu nhập trung bình năm của người dân. Với mặt bằng giá như vậy, xã hội sẽ sinh ra một lớp người cả đời không thể mua nổi nhà và phải mất đi khi chưa từng có cơ hội an cư.”
Nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng sau 40 tuổi mà chưa có tài sản thì khi về hưu rất dễ rơi vào cảnh thiếu thốn. Thế nhưng, với tình trạng chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà hiện nay, rất nhiều người qua 40 tuổi ở các đô thị lớn vẫn phải thuê trọ. Tại Hà Nội, một cặp vợ chồng làm văn phòng có tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng rất khó mua căn hộ chung cư có thang máy gần trung tâm với giá 7-8 tỷ đồng nếu chỉ dựa vào tiền lương. TS Hiếu cho rằng đây là hệ quả của nhiều năm đầu cơ, tạo sóng và đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực. Ông nhấn mạnh: “Nếu không xử lý được tận gốc hiện tượng đầu cơ, giá bất động sản sẽ tiếp tục bị đẩy xa hơn.”
Vì vậy, ông ủng hộ việc áp dụng thuế bất động sản để hạn chế đầu cơ. Theo ông, thuế nên được tính trên tổng giá trị tài sản gồm đất và công trình trên đất, thay vì đánh theo số lượng nhà ở, đồng thời trở thành nguồn thu của chính quyền địa phương để tái đầu tư hạ tầng và dịch vụ công.
