Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW, đặt nền móng cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Một điểm đáng chú ý là với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình. Quyền tài sản của người sở hữu vẫn được bảo đảm, và khi hết thời hạn, họ có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính để tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.
Đây là một thay đổi lớn trong chính sách quản lý nhà ở, được giới phân tích đánh giá là sẽ tác động sâu rộng tới cả người mua, chủ đầu tư và cơ quan quản lý sau này. Các chuyên gia cho rằng, quy định này còn có ý nghĩa hướng dẫn cho việc soạn thảo các luật sửa đổi trong thời gian tới, bởi nó xác định rõ triết lý quản lý nhà chung cư không đơn thuần là tài sản cá nhân mà còn là một phần của không gian đô thị cần được vận hành và tái tạo theo chu kỳ.
Bước đi cần thiết để thị trường bất động sản phát triển bền vững
Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, gọi đây là một quy định mang tính cấp tiến. Theo ông, việc nhấn mạnh yếu tố thời hạn sử dụng và niên hạn công trình sẽ từng bước làm dịch chuyển tâm lý đầu cơ của một bộ phận người mua căn hộ, thay vào đó là mục tiêu sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê.
Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, ông Thắng đặc biệt nhấn mạnh sự cần thiết của quy định này trong bối cảnh nhiều chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa tới tính mạng cư dân. Quy định tạo cơ sở pháp lý để chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người dân có căn cứ đền bù, giải tỏa cũng như cải tạo, xây dựng lại các công trình hết niên hạn.
Người mua không còn xem chung cư là tài sản truyền đời
Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, khẳng định Nghị quyết 21 là một bước đi cần thiết, đưa thị trường về đúng bản chất, phát triển bền vững và chống lãng phí tài nguyên. Ông nhấn mạnh: “Người mua sẽ thay đổi tư duy khi mua chung cư. Trước đây mua “tích sản truyền đời”, nay người mua sẽ tiếp cận với góc nhìn thực tế hơn, chấp nhận rằng căn hộ chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở và khai thác dòng tiền cho thuê trong vòng 50-70 năm, đi kèm với chi phí bảo trì và tái thiết theo chu kỳ.”
Với các chủ đầu tư, ông Hùng cũng lưu ý rằng họ sẽ buộc phải nâng cao chất lượng thi công, cải thiện hệ thống vận hành để kéo dài tuổi thọ công trình, tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường. Đây có thể xem là thông điệp rõ ràng cho việc thay đổi cách làm ăn trong ngành bất động sản.
Quyền sở hữu căn hộ vẫn được pháp luật bảo vệ
Một trong những lo ngại lớn của người dân khi nghe tới “thời hạn sử dụng căn hộ” là khả năng mất quyền sở hữu. Tuy nhiên, ông Võ Hồng Thắng khẳng định quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu và được pháp luật bảo vệ theo Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản liên quan. Ông giải thích, khái niệm niên hạn công trình không phải là mới, đã được phân cấp theo Luật Xây dựng, thể hiện trong tính toán thiết kế của hầu hết các công trình cao tầng.
Theo ông Thắng, khi một chung cư gần hết niên hạn, việc đánh giá lại chất lượng còn lại của công trình là điều bắt buộc. Điều này sẽ tác động trực tiếp tới tâm lý đầu cơ, khiến dòng vốn chảy vào các dự án cũ gần hết niên hạn giảm mạnh. Nhưng trong trung và dài hạn, đây lại là tiền đề quan trọng để hình thành hành lang pháp lý cho việc giải tỏa, đền bù, chỉnh trang tái thiết đô thị, bảo đảm an sinh xã hội cho cư dân.
Tháo gỡ điểm nghẽn tái thiết đô thị
Ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình sẽ tạo sự chuyển đổi tư duy bài bản và minh bạch. Những góc nhìn tiêu cực, theo ông, chỉ xuất hiện khi thị trường còn nhìn bất động sản qua lăng kính cũ, vẫn xem chung cư là tài sản tích trữ truyền đời. Nếu nhìn ở góc độ tài chính và phát triển đô thị hiện đại, quy định này giúp chuẩn hóa lại bản chất của nhà chung cư, tháo gỡ điểm nghẽn tái thiết đô thị và bảo đảm an toàn cho cộng đồng.
Để người dân yên tâm, ông Hùng kiến nghị cần nghiên cứu các phương án bảo hộ quyền tài sản của cư dân khi chung cư hết niên hạn. Cụ thể, có thể tính tới việc cho phép sang nhượng lại suất tái định cư, bán lại phần quyền sử dụng đất chung, nhận hỗ trợ hoặc được hoàn tiền theo giá trị tài sản còn lại sau thanh lý, đấu giá đất theo quy định của pháp luật.
Hành lang pháp lý cho tương lai dài hạn
Nghị quyết 21 được thiết kế không chỉ nhắm tới việc quản lý các tòa nhà chung cư hiện hữu mà còn tạo ra hành lang pháp lý dài hạn cho quy hoạch đô thị. Khi niên hạn công trình được xác định rõ, công tác bảo trì, vận hành và tái đầu tư sẽ có lộ trình cụ thể hơn, tránh tình trạng chung cư “sống mãi” nhưng không được kiểm định đúng hạn. Điều này góp phần giảm áp lực lên ngân sách nhà nước khi xử lý các công trình xuống cấp.
Thực tế thời gian qua đã có không ít vụ việc chung cư cũ hư hỏng nặng gây mất an toàn, khiến việc di dời và đền bù gặp nhiều vướng mắc vì chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng. Quy định mới sẽ giúp xác định trách nhiệm của từng bên ngay từ đầu, minh bạch hơn trong quá trình sử dụng, bảo trì và kết thúc vòng đời của công trình.
Dư luận đang chờ đợi các nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể để có thể áp dụng thống nhất. Những thay đổi trong tư duy của người mua, thói quen của nhà đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững hơn trong thập kỷ tới.
