Giao dịch bất động sản thương mại tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, đặc biệt là Thượng Hải, đang tăng tốc mạnh mẽ khi giới đầu tư săn lùng tài sản có vị trí đắc địa với kỳ vọng thị trường đã chạm đáy và chuẩn bị bước vào chu kỳ phục hồi. Theo dữ liệu từ CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, số lượng giao dịch bất động sản thương mại tại Thượng Hải tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, tổng giá trị giao dịch đạt 27,4 tỷ nhân dân tệ (khoảng 4,05 tỷ USD), tăng 18%.
Giá giảm sâu, nhà đầu tư đổ xô mua vào
Sau nhiều năm khủng hoảng, giá trị các tòa nhà văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại trên khắp Trung Quốc đã giảm mạnh. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá tại một số thành phố bắt đầu ổn định, nhiều nhà đầu tư coi đây là cơ hội mua vào với giá hấp dẫn. Bà Candice Wang, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn khu vực Đông Trung Quốc của CBRE, nhận định: "Bất động sản văn phòng đã giảm giá rất sâu, thấp hơn khoảng 30-40% so với thời kỳ đỉnh cao. Chúng tôi cho rằng dư địa giảm giá không còn nhiều. Vì vậy, năm nay là thời điểm mang tính chiến lược để các nhà đầu tư gia nhập thị trường."
Khoảng một nửa số thương vụ tại Thượng Hải là giao dịch các tòa nhà văn phòng, và 60% bên mua là doanh nghiệp mua tài sản để sử dụng thay vì đầu tư tài chính. Theo JLL, nhiều doanh nghiệp tin rằng giá văn phòng đang tiến sát đáy sau thời gian dài giảm sâu, việc mua vào hiện tại là cách đón đầu chu kỳ phục hồi và tránh trả giá cao hơn trong tương lai. Bà Sun Ling, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn khu vực Đông Trung Quốc của JLL, cho biết dòng tiền đang tập trung mạnh vào các tài sản có vị trí đẹp nằm bên trong tuyến Vành đai Trong (Inner Ring Road) của Thượng Hải.
Phục hồi lan rộng tại Bắc Kinh và Thành Đô
Đà phục hồi không chỉ diễn ra tại Thượng Hải. Theo CBRE, trong nửa đầu năm 2026, tổng giá trị giao dịch bất động sản thương mại tại Bắc Kinh đạt 25,7 tỷ nhân dân tệ, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Tại Thành Đô, giá trị giao dịch tăng tới 92,5%. Sự khởi sắc của phân khúc địa ốc thương mại diễn ra song song với những tín hiệu phục hồi của thị trường nhà ở. Dữ liệu từ công ty môi giới Lianjia cho thấy hơn 31.000 căn nhà cũ được giao dịch tại Thượng Hải trong tháng 3, mức cao nhất trong 5 năm. Ba tháng sau đó, số lượng giao dịch mỗi tháng đều duy trì trên 25.000 căn, cao hơn ngưỡng 20.000 giao dịch/tháng được coi là tín hiệu của một thị trường thứ cấp sôi động.
Ông Li Yan, quản lý kinh doanh tại Công ty Môi giới bất động sản 5i5j ở Thượng Hải, nhận định: "Nếu đà phục hồi này được duy trì thêm 3-4 tháng nữa, ngày càng nhiều người mua nhà cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại sẽ trở nên lạc quan hơn về triển vọng của toàn ngành. Niềm tin của thị trường là yếu tố then chốt để hỗ trợ giá bất động sản tiếp tục tăng."
Cú hích từ các quỹ tín thác REIT
Một cú hích đáng chú ý khác xuất hiện vào cuối tháng 6, khi bốn quỹ REIT niêm yết đầu tiên của Trung Quốc được bảo đảm bằng bất động sản thương mại chính thức giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải. Động thái này mở ra kênh huy động vốn mới cho các doanh nghiệp phát triển văn phòng, trung tâm thương mại và khách sạn. Trước đó, vào năm 2025, các quan chức của cơ quan quản lý chứng khoán Trung Quốc kêu gọi đẩy nhanh việc mở rộng thị trường REIT đại chúng, coi đây là giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu tìm kiếm kênh đầu tư có lợi suất ổn định của nhà đầu tư, theo Reuters.
Ông Han Zhuo, Trưởng bộ phận Giám sát trái phiếu thuộc Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc (CSRC), cùng ông Jiang Jie, phụ trách nhóm pháp lý của đơn vị này, cho rằng Bắc Kinh cần sớm cho phép các dự án bất động sản thương mại được niêm yết dưới hình thức REIT. Theo hai quan chức, động thái này sẽ góp phần hình thành mô hình tăng trưởng mới, bền vững hơn cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong bối cảnh ngành vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn. Mô hình REIT cho phép chủ sở hữu huy động dòng tiền từ các tài sản có giá trị lớn nhưng khó chuyển nhượng mà vẫn giữ quyền kiểm soát tài sản. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể hưởng nguồn thu nhập định kỳ từ dòng tiền do các bất động sản này tạo ra.
Theo bà Sun Ling của JLL, việc mở rộng thị trường REIT đã thúc đẩy nhu cầu đối với các trung tâm thương mại quy mô lớn, bởi công cụ này giúp các chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn vốn và phân tán rủi ro hiệu quả hơn. Công ty Chứng khoán Pacific Securities dự báo các quỹ REIT bất động sản thương mại có thể mang lại lợi suất hàng năm từ 4,4% đến 5,65%, cao hơn đáng kể so với mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn một năm khoảng 1% mà các ngân hàng thương mại Trung Quốc đang áp dụng.
