Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý đầu tư. Khác với các chu kỳ trước, người mua không còn bị chi phối bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà chuyển sang ưu tiên giá trị sử dụng, tính pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế. Cùng với quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, đầu tư hạ tầng và minh bạch hóa thông tin, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị thực trở thành yếu tố quyết định dòng tiền.
Người mua tỉnh táo, không chạy theo đám đông
Khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng trong quý II/2026 cho thấy, 56% đánh giá tích cực về thị trường, trong đó 38% lạc quan và 18% rất lạc quan; chỉ khoảng 1% còn giữ quan điểm rất bi quan. Tuy nhiên, vẫn có 28% tiếp tục quan sát và 15% giữ tâm lý thận trọng trước khi đưa ra quyết định.
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, từ khóa mô tả tâm lý thị trường hiện nay là "tỉnh táo". Người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng sản phẩm, khả năng tài chính và triển vọng phát triển của khu vực, thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông. Sự thay đổi này được xem là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Phân hóa giữa hai thị trường lớn
Khảo sát ghi nhận sự khác biệt giữa TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, gần 67% người được hỏi bày tỏ sự lạc quan, kỳ vọng vào những chuyển biến tích cực sau khi địa giới hành chính được mở rộng. Trong khi đó, tại Hà Nội, hơn một nửa số người được hỏi vẫn giữ tâm lý quan sát, chờ đợi quá trình triển khai các quy hoạch lớn và hạ tầng giao thông trước khi quyết định đầu tư.
Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm. 69% người mua cho biết sẽ ưu tiên các khu vực vùng ven hoặc đô thị mới, chấp nhận khoảng cách xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt hơn, môi trường chất lượng hơn và triển vọng hạ tầng rõ ràng. Theo các chuyên gia, lợi thế của vùng ven không chỉ ở giá rẻ mà còn nhờ dư địa phát triển với sự đầu tư của metro, vành đai, cao tốc và hạ tầng liên vùng, đang làm thay đổi bản đồ dòng tiền.
Người mua thận trọng với đòn bẩy tài chính
Đối với nhóm mua để ở, pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện và khả năng trả nợ dài hạn trở thành ba điều kiện quan trọng nhất. Có tới 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn, nhưng phần lớn chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hằng tháng để trả nợ, thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức như trước.
Ba trụ cột của chu kỳ phát triển mới
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới được dẫn dắt bởi ba trụ cột: quy hoạch - hạ tầng, minh bạch hóa thông tin và nhu cầu ở thực. Tại TP.HCM, tỷ trọng nguồn cung tại khu đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn khoảng 13%. Xu hướng tương tự diễn ra tại Hà Nội khi nguồn cung mới mở rộng theo các tuyến vành đai, đại đô thị và hành lang phát triển mới.
Ông Tuấn nhấn mạnh: "Khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển. Một dự án ở xa trung tâm nhưng kết nối thuận tiện bằng metro, đường vành đai hoặc cao tốc hoàn toàn có thể hấp dẫn hơn một dự án gần trung tâm nhưng hạ tầng quá tải." Tính minh bạch của thị trường cũng trở thành yếu tố quyết định, với các chính sách chuẩn hóa giao dịch, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, định danh môi giới và minh bạch thông tin.
Chung cư dẫn dắt thị trường
Sự phân hóa giữa các phân khúc ngày càng rõ. Khác với giai đoạn "cả thị trường cùng tăng", dòng tiền hiện tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Khảo sát cho thấy, chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, cao hơn đất nền (23%) và nhà riêng (22%). Có tới 53% môi giới đánh giá chung cư sẽ là phân khúc tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy của người mua: thay vì coi bất động sản là tài sản tích lũy, nhiều người hướng đến sản phẩm có thể đáp ứng ngay nhu cầu sinh sống, tạo dòng tiền cho thuê hoặc khai thác ổn định.
Quy hoạch đô thị định hình tương lai
Về dài hạn, quy hoạch đô thị sẽ tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường. Đối với TP.HCM, sau hợp nhất, mô hình ba cực kinh tế (trung tâm tài chính - công nghệ, trung tâm sản xuất công nghiệp và trung tâm logistics - cảng biển) được kỳ vọng tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới. Hà Nội tiếp tục mở rộng theo mô hình đa trung tâm, phát triển các đô thị vệ tinh gắn với hệ thống metro, vành đai và các hành lang TOD.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 chưa bùng nổ nhưng đã hình thành nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt, chất lượng xây dựng cao và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế trong thời gian tới.
