Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề xuất điều chỉnh mức thu nhập tối đa để mua nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn thành phố lên 60 triệu đồng/tháng, thay vì mức 54 triệu đồng/tháng như quy định hiện hành. Đề xuất này nằm trong phương án áp dụng hệ số điều chỉnh 1,1 và 1,2, nhằm mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách an sinh, đặc biệt là các hộ gia đình đông người phụ thuộc và người lao động có thu nhập trung bình.
Các mức thu nhập đề xuất cụ thể
Theo Sở Xây dựng, với hệ số 1,1, người độc thân có thu nhập không quá 27,5 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con nhỏ không quá 38,5 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn (tổng thu nhập vợ chồng) không quá 55 triệu đồng/tháng. Với hệ số 1,2, người độc thân thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con nhỏ không quá 42 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn không quá 60 triệu đồng/tháng. Các hộ có từ 3 người phụ thuộc trở lên còn được ưu tiên chọn căn hộ lớn hơn hoặc có 2 phòng ngủ trở lên.
Ý kiến chuyên gia: Cân bằng giữa mở rộng và nguồn cung
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định: Nghị định 136/2026 cho phép UBND cấp tỉnh áp dụng hệ số phù hợp với thu nhập bình quân địa phương. Phương án hệ số 1,1 và 1,2 nằm trong giới hạn pháp luật, giúp hộ gia đình đông người có thể đạt ngưỡng 60 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, ông lưu ý: "Cần hiểu 60 triệu đồng là tổng thu nhập của hộ gia đình đông người phụ thuộc, không phải thu nhập của một cá nhân. Điểm cần cân nhắc là nâng trần sẽ làm tăng số người đủ điều kiện trong khi nguồn cung NƠXH còn hạn chế. Người thu nhập thấp có thể phải cạnh tranh với nhóm thu nhập trung bình có khả năng tài chính tốt hơn." Ông Hà nhấn mạnh rằng ngưỡng thu nhập chỉ xác định tư cách nộp hồ sơ, không bảo đảm được mua nhà, vì vậy cần lượng hóa số hồ sơ tăng thêm, đối chiếu với nguồn cung, và xét duyệt, bốc thăm công khai.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng đề xuất này khá thông thoáng nhưng phù hợp vì chi phí sinh hoạt tại TP.HCM rất cao, như tiền thuê nhà, học hành, khám chữa bệnh... Nếu trừ chi phí, số tiền người lao động tích lũy không đáng bao nhiêu trong khi giá nhà thương mại quá cao. Tuy nhiên, ông lo ngại rằng với quy định mới, nhiều công chức, viên chức có thể đủ điều kiện, dẫn đến người thu nhập thấp và công nhân khó tiếp cận nhà ở hơn. Do đó, TP.HCM bắt buộc phải tăng nguồn cung, phát triển song song cả NƠXH cho thuê và để bán, đồng thời "lọc" lại nhu cầu: người thu nhập thấp không đủ tích lũy thì nên thuê dài hạn thay vì mua bằng mọi giá.
Cơ sở thực tiễn và thách thức từ nguồn cung
Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty luật TMC Lawyers, nhận xét: Mức thu nhập 60 triệu đồng/tháng nghe có vẻ cao, nhưng đặt trong bối cảnh TP.HCM có thu nhập bình quân đầu người cao hơn cả nước khoảng 1,36 lần, cùng chi phí nhà ở, giáo dục, y tế thuộc nhóm cao nhất, thì đề xuất này có cơ sở thực tiễn. Một gia đình trẻ tổng thu nhập 50-60 triệu đồng/tháng vẫn rất khó mua nhà thương mại, với giá căn hộ phổ biến 60-100 triệu đồng/m2, một căn 60m2 có giá 3,6-6 tỉ đồng, vượt quá khả năng tích lũy. Họ không đủ điều kiện mua nhà thương mại nhưng cũng có nguy cơ bị loại khỏi NƠXH nếu ngưỡng thu nhập quá thấp. Việc nâng trần sẽ mở rộng đối tượng, đặc biệt là cán bộ, công chức, giáo viên, nhân viên y tế, kỹ sư, lao động có tay nghề và gia đình trẻ – lực lượng đóng góp cho tăng trưởng kinh tế nhưng gặp khó khăn về nhà ở.
Tuy nhiên, luật sư Trần Minh Cường cảnh báo: "Mở rộng điều kiện không đồng nghĩa với mọi vấn đề được giải quyết. Thách thức lớn nhất vẫn là nguồn cung, khi số dự án NƠXH tại TP.HCM chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Nếu số người đủ điều kiện tăng nhanh mà nguồn cung không cải thiện, tình trạng cạnh tranh hồ sơ gay gắt, thời gian chờ đợi kéo dài và nguy cơ trục lợi chính sách sẽ lớn hơn." Ông đề xuất cần đẩy nhanh thủ tục đầu tư dự án, bố trí thêm quỹ đất sạch, mở rộng tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua, đồng thời kiểm soát chặt việc chuyển nhượng để NƠXH đến đúng đối tượng. Nếu được thông qua cùng các giải pháp tăng nguồn cung, đề xuất nâng trần lên 60 triệu đồng/tháng sẽ giúp hàng trăm nghìn gia đình có cơ hội an cư, góp phần phát triển NƠXH bao trùm và phù hợp với thực tiễn đô thị đặc biệt như TP.HCM.
Quy định hiện hành và dự kiến thay đổi
Theo Quyết định 14/2026 có hiệu lực từ ngày 1.4, TP.HCM áp dụng hệ số điều chỉnh 1,25: người độc thân thu nhập tối đa 25 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con dưới thành niên không quá 37,5 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn tổng thu nhập vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng. Với hộ có từ 3 người phụ thuộc, hệ số 1,35: người độc thân không quá 27 triệu đồng/tháng; người độc thân nuôi con nhỏ không quá 40,5 triệu đồng/tháng; người đã kết hôn không quá 54 triệu đồng/tháng. Đề xuất mới sẽ nâng các mức này lên đáng kể, nhưng vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa mở rộng đối tượng và bảo đảm nguồn cung để chính sách phát huy hiệu quả.
