Tại tỉnh Bình Thuận cũ, một dự án nhà ở xã hội xây tại khu công nghiệp Hàm Kiệm bị bỏ hoang nhiều năm vì không có người mua, dù giá nhà chỉ khoảng 14-16 triệu đồng/m2. Hiện nay, theo chỉ đạo của tỉnh, chủ đầu tư tiếp tục nâng cấp khu nhà với nhiều tiện ích, vật liệu cao cấp như nhà thương mại và sẽ mở bán trở lại trong thời gian tới.
Theo chủ đầu tư, việc dự án được khởi động lại với cách làm mới được kỳ vọng sẽ thu hút cư dân vào ở, không chỉ công nhân trong các khu công nghiệp mà còn cán bộ công chức, người có thu nhập dưới 25 triệu đồng/tháng theo quy định, người chưa có nhà.
Nhiều dự án ế ẩm dù giá rẻ
Hồi cuối năm 2025, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội LBT tại Đồng Nai đã phải gia hạn thời gian tiếp nhận hồ sơ đến ngày 31.12.2025, thay vì mốc 15.11 ban đầu. Lý do là số lượng hồ sơ nộp thấp hơn đáng kể so với lượng người quan tâm. Dự án ghi nhận 800-900 lượt khách hàng tìm hiểu, nhưng chỉ khoảng 500 hồ sơ được nộp. Giá bán tạm tính dao động 22,3-24,5 triệu đồng/m2.
Tại tỉnh Bắc Ninh, một trong những tỉnh dẫn đầu về phát triển khu công nghiệp với gần 350.000 lao động, lại xảy ra nghịch lý: dù nhu cầu nhà ở xã hội của người lao động cao, nhưng dự án xây xong bị ế ẩm.
TP.HCM và Hà Nội: Xếp hàng xuyên đêm để mua
Ngược lại, tại TP.HCM, việc mua được nhà ở xã hội được ví như trúng số độc đắc. Điển hình là khu nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ), giá bán khoảng hơn 21 triệu đồng/m2, rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại cùng khu vực. Dù chỉ có hơn 700 căn, đến hết tháng 3.2026 đã có hơn 12.000 người đăng ký mua và con số này chắc chắn còn tăng.
Tại Hà Nội, tình trạng tương tự diễn ra. Dự án nhà ở xã hội Sunrise Home (xã Ngọc Hồi) có 160 căn, diện tích 40-59 m2, giá dự kiến 24,7 triệu đồng/m2. Dù ngày 28.4.2025 chủ đầu tư mới mở cửa nhận hồ sơ, từ tối 27.4, hàng trăm người đã xếp hàng, mang theo ghế nhựa, ô che, đồ ăn, nước uống để bám trụ qua đêm.
Hay tại dự án nhà ở xã hội CT3 (xã Thiên Lộc), dù ngày 17.11.2025 mới nhận hồ sơ, từ tối 16.11, hàng trăm người dân đã mang chăn, bạt, ghế thức xuyên đêm giữ chỗ. Lực lượng chức năng phải dựng barie, bố trí ghế ngồi và phân luồng để tránh chen lấn.
Nghịch lý cơ cấu giá
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định thị trường nhà ở xã hội đang lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Tại TP.HCM, giá nhà ở xã hội khu vực trung tâm bằng giá ở xã Củ Chi là nghịch lý. Việc mua được căn hộ tại vị trí có hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh rất khó, như trúng số.
Nguyên nhân do cung và cầu chênh lệch quá lớn. Giai đoạn 2021-2025, TP.HCM mới hoàn thành khoảng 19.000 căn nhà ở xã hội, mục tiêu đến năm 2030 là 200.000 căn, trong khi nhu cầu cần ít nhất gần 1 triệu căn.
Nhà ở xã hội khu vực trung tâm còn được xem là tài sản có tiềm năng tăng giá mạnh. Sau thời gian tối thiểu 5 năm, các căn hộ này có thể giao dịch theo giá thị trường. Nguồn cung hạn chế khiến giá bán thứ cấp tại nhiều dự án tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với thời điểm mở bán.
Ngoài ra, vị trí gần nơi làm việc và tiện ích dân sinh giúp giảm chi phí sống, khiến nhu cầu đầu tư và an cư đều tăng mạnh. Khi ba yếu tố này cộng hưởng, cạnh tranh mua nhà rất cao, đẩy nhà ở xã hội nội thành vào tình trạng cầu vượt xa cung.
Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội tại TP.HCM cho rằng, nghịch lý trên xuất phát từ việc giá nhà ở xã hội cơ bản ở các địa phương đều như nhau. Nếu đất được nhà nước giao, miễn tiền sử dụng đất, giá nhà chỉ gồm giá thành xây dựng (khoảng 10 triệu đồng/m2) cộng lợi nhuận 10% và chi phí hợp lý, tổng cộng khoảng 15 triệu đồng/m2. Nếu đất của doanh nghiệp, phải cộng thêm tiền đất, giá thành bình quân khoảng 20 triệu đồng/m2.
Với mức giá này, ở các thành phố lớn được coi là rẻ, nhưng ở địa phương vẫn bị cho là cao. Người dân các tỉnh có thể mua đất xây nhà với giá tương tự, và tâm lý chuộng nhà phố hơn chung cư khiến dự án ế ẩm.
