Theo thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, các quy định hiện hành về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất cùng diện tích tối thiểu được phép tách thửa của từng địa phương cụ thể đã không còn phù hợp để áp dụng thống nhất trên toàn bộ địa bàn thành phố. Do đó, thành phố cần thiết phải tiến hành điều chỉnh và hợp nhất các quy định này nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong quản lý.
Mục tiêu điều chỉnh quy định
Việc điều chỉnh các quy định liên quan đến tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập hành chính được thực hiện với mục đích chính là tạo lập một chính sách pháp luật rõ ràng, minh bạch. Điều này sẽ cung cấp căn cứ pháp lý vững chắc cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết các quyền lợi chính đáng của người dân về vấn đề tách thửa đất, từ đó thúc đẩy công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Quá trình soạn thảo và tiếp thu ý kiến
Trong quá trình soạn thảo quyết định điều chỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã chủ động lấy ý kiến đóng góp từ các đơn vị liên quan. Cụ thể, Sở đã nhận được phản hồi từ 102 đơn vị khác nhau và đã nghiêm túc tiếp thu, chỉnh sửa dựa trên những ý kiến đóng góp quý báu từ các cơ quan, tổ chức này.
Thống nhất phương án diện tích tối thiểu
Đáng chú ý, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã thống nhất với ý kiến đề xuất của Sở Xây dựng về việc sử dụng phương án 2, theo đó áp dụng năm mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở. Phương án này được đánh giá là giúp các cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng vận dụng và tổ chức thực hiện trong thực tế. Tại TP.HCM, diện tích tối thiểu để tách thửa trên toàn địa bàn hiện được xác định là 36 m².
Chi tiết các mức diện tích theo khu vực
Về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại các địa phương, phương án điều chỉnh vẫn giữ nguyên so với phương án 1 trước đó. Cụ thể:
- Khu vực 1: Diện tích tối thiểu là 36 m², với yêu cầu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất không được nhỏ hơn 3 mét.
- Khu vực 5: Diện tích tối thiểu là 100 m², đòi hỏi chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất tối thiểu là 5 mét.
Điều chỉnh cho mức diện tích 60 m²
Riêng đối với mức diện tích tối thiểu 60 m², vốn trước đây được áp dụng phổ biến trên địa bàn tỉnh Bình Dương, đa phần các đơn vị đã đề nghị điều chỉnh chiều ngang mặt tiền theo lộ giới quy hoạch. Nhận thấy đề xuất này là hợp lý, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã quyết định kế thừa quy định cũ và điều chỉnh cụ thể như sau:
- Diện tích tối thiểu 60 m², với chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 mét đối với các thửa đất tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông có chiều rộng dưới 19 mét.
- Đối với thửa đất tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông từ 19 mét trở lên, yêu cầu chiều rộng và chiều sâu thửa đất tối thiểu là 5 mét.
Quy định về tiêu chí lối đi
Về tiêu chí lối đi, Sở Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh rằng, điều kiện để giải quyết việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai, dựa trên cơ sở thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng). Do đó, việc giải quyết các thủ tục này sẽ được thực hiện theo hiện trạng thực tế của thửa đất.
Như vậy, tùy thuộc vào hình dạng hình học cụ thể của lối đi, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ xác định các điều kiện cần thiết để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, cũng như cấp phép xây dựng. Mục tiêu là nhằm bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân và đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề sau khi tiến hành tách thửa.
Bởi lẽ, Ủy ban nhân dân cấp phường, xã hiện nay có chức năng phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, nên đơn vị này có trách nhiệm căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để đảm bảo các yêu cầu về thoát hiểm trong công tác phòng cháy chữa cháy khi xem xét chấp thuận việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất.
Bổ sung quy định cho thửa đất không tiếp giáp đường giao thông
Đối với đề nghị bổ sung quy định cho các trường hợp thửa đất không tiếp giáp trực tiếp với đường giao thông mà chỉ tiếp giáp với lối đi, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tiếp thu ý kiến của Sở Tư pháp. Theo đó, thống nhất áp dụng mức diện tích tối thiểu là 60 m², với các điều kiện cụ thể:
- Chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 mét đối với thửa đất có lối đi tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông dưới 20 mét.
- Chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 mét đối với thửa đất tiếp giáp lộ giới quy hoạch đường giao thông từ 20 mét trở lên.
Công tác báo cáo và giám sát
Song song với việc điều chỉnh quy định, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cùng các Chi nhánh trực thuộc có nhiệm vụ báo cáo kết quả giải quyết hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất hàng tháng cho Ủy ban nhân dân các phường, xã và đặc khu Côn Đảo. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, kịp thời trong công tác quản lý và giám sát việc thực hiện các quy định mới về đất đai trên địa bàn thành phố.
