Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay: Có được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024?
Theo phản ánh của công dân, vào năm 2018, một gia đình đã mua lại một thửa đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ đỏ. Giao dịch mua bán này chỉ được thực hiện thông qua giấy tờ viết tay giữa hai gia đình, và đã được phường xác nhận là sử dụng ổn định với mục đích nông nghiệp. Công dân này đặt câu hỏi: Căn cứ theo khoản 6 Điều 138 của Luật Đất đai 2024, liệu gia đình họ có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay không?
Phản hồi từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, nội dung phản ánh là một vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Việc này cần được xem xét dựa trên hồ sơ lưu trữ và các quy định cụ thể mà địa phương đã ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai. Do đó, Bộ không có đủ cơ sở để đưa ra câu trả lời trực tiếp cho trường hợp này.
Tuy nhiên, Bộ đã nêu ra một số nguyên tắc quan trọng. Pháp luật đất đai hiện hành quy định rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng, miễn là không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 138 của Luật Đất đai.
Chính phủ đã quy định đầy đủ về thành phần hồ sơ cần nộp, trình tự và thủ tục thực hiện thông qua Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025. Đồng thời, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành các Quyết định số 2304 (năm 2024) và số 3380 (năm 2025) để công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ.
Các quyết định này quy định chi tiết về từng thủ tục đất đai cụ thể, bao gồm:
- Trình tự thực hiện
- Cách thức thực hiện
- Thành phần và số lượng hồ sơ
- Thời gian giải quyết
- Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính
- Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính
- Kết quả thực hiện thủ tục hành chính
- Phí và lệ phí
- Tên mẫu đơn, tờ khai
- Yêu cầu và điều kiện thực hiện thủ tục hành chính (nếu có)
- Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng lưu ý rằng, trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, nếu công dân không đồng ý với kết quả giải quyết từ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, họ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định tại Điều 237 Luật Đất đai và Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011.
5 loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ
Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc cấp sổ đỏ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Theo đó, có 5 loại đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ:
- Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980.
- Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
- Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.
Điều kiện cho ba trường hợp đầu tiên là đất phải được Ủy ban nhân dân xã xác nhận không có tranh chấp, cùng với các quy định cụ thể về diện tích và mục đích sử dụng đất.
- Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp nhưng đã sử dụng làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ. Quy định này chỉ áp dụng cho chủ đất có đăng ký thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, và được Ủy ban nhân dân xã xác nhận không có tranh chấp.
- Trường hợp 5: Hộ gia đình sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận không có tranh chấp, cũng được cấp sổ đỏ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền. Phần diện tích vượt hạn mức sẽ phải chuyển sang thuê của Nhà nước.
Đối với những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ mà chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo các trường hợp nêu trên, họ được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi. Luật quy định rõ, Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ đỏ cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện.
