Một bạn đọc tên Minh Huy đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật, liên quan đến việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cho dự án thương mại. Ông có hai thửa đất nông nghiệp liền kề nhau: thửa A tiếp giáp mặt tiền đường nhựa và thửa B nằm phía sau, nối liền với thửa A. Vấn đề đặt ra là khi bồi thường, thửa B có được áp giá như thửa A hay không? Ngoài ra, ông cũng thắc mắc nếu hợp nhất hai thửa thành một trước khi phê duyệt quy hoạch, liệu toàn bộ diện tích có được bồi thường theo giá đất mặt tiền đường?
Quy định pháp luật về bồi thường đất thu hồi
Luật sư Mai Trần, thuộc Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, đã trả lời dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn. Theo khoản 2 điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Trường hợp bồi thường bằng tiền, số tiền này sẽ tính dựa trên giá đất cụ thể của đất nông nghiệp tại địa phương.
Giá bồi thường khác nhau giữa thửa A và thửa B
Luật sư Mai Trần giải thích rằng, mặc dù hai thửa đất liền kề và có chung mục đích sử dụng, nhưng việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, căn cứ điểm d khoản 6 điều 158 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, giá đất của mỗi thửa được xác định bằng giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, theo khoản 5 điều 7 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Do thửa đất A và thửa đất B có vị trí khác nhau (một mặt tiền, một phía sau), nên giá đất và hệ số điều chỉnh cũng sẽ khác nhau, dựa trên khoản 4 điều 7 và khoản 2 điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Vì vậy, không thể áp dụng giá của thửa đất A để tính tiền bồi thường cho thửa đất B. Điều này có nghĩa là thửa B sẽ nhận mức bồi thường thấp hơn so với thửa A do không tiếp giáp đường.
Khả năng hợp nhất thửa đất trước khi thu hồi
Về việc hợp nhất thửa đất A và thửa đất B thành một thửa trước khi phê duyệt quy hoạch, luật sư cho biết ông hoàn toàn có thể thực hiện nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 220 Luật Đất đai 2024. Các điều kiện này bao gồm: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng, không bị tranh chấp hoặc kê biên, cùng mục đích sử dụng, và tuân thủ quy định riêng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Bồi thường sau khi hợp thửa: Phụ thuộc vào quy định địa phương
Tuy nhiên, sau khi hợp nhất, việc toàn bộ thửa đất có được bồi thường theo giá đất tiếp giáp lề đường hay không còn phụ thuộc vào diện tích thửa đất mới và quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có quy định riêng về giới hạn phạm vi đất để tính giá đất mặt tiền.
Ví dụ, tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định số 02/2022/QĐ-UBND (sửa đổi bởi Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND), vị trí đất tiếp giáp lề đường được xác định thuộc vị trí 1 khi tính giá đất và chỉ giới hạn trong phạm vi 200m. Do đó, nếu thửa đất sau khi hợp nhất có diện tích vượt quá giới hạn này, chỉ phần tiếp giáp đường mới được bồi thường theo giá cao, phần còn lại sẽ áp dụng giá thấp hơn.
Luật sư khuyến nghị người dân cần đối chiếu kỹ với quy định địa phương để xác định mức bồi thường chính xác sau khi hợp thửa.
Kết luận và khuyến nghị
Tóm lại, thửa đất B sẽ không được áp giá bồi thường như thửa A do khác biệt về vị trí. Việc hợp nhất thửa đất có thể thực hiện được, nhưng không đảm bảo toàn bộ diện tích sẽ nhận giá mặt tiền, mà phụ thuộc vào quy định cụ thể của địa phương về giới hạn phạm vi. Người sở hữu đất nên tham khảo ý kiến chuyên gia và cơ quan chức năng để có quyết định phù hợp, đảm bảo quyền lợi tối đa khi đất bị thu hồi.
