Chi phí thuê mặt bằng chỉ chiếm khoảng 10% tổng chi phí vận hành của các phòng gym và trung tâm fitness, thấp hơn đáng kể so với ngành F&B (15-20%) và tương đương với ngành thời trang (9-12%). Thông tin này được ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, chia sẻ trong bối cảnh thị trường fitness đang có nhiều biến động.
Nhu cầu thuê mặt bằng fitness ổn định, xu hướng tối ưu mạng lưới
Theo ông David Jackson, trong khoảng 2 năm gần đây, nhu cầu thuê mặt bằng của các chuỗi phòng tập nhìn chung ổn định, không ghi nhận xu hướng mở rộng mạnh. Các chuỗi cao cấp như California Yoga & Fitness, City Gym chủ yếu tập trung tối ưu mạng lưới, thậm chí trả bớt mặt bằng. Ở phân khúc thấp hơn, một số chuỗi như New Gym vẫn mở rộng nhưng thận trọng, ưu tiên mặt bằng diện tích phù hợp với chi phí thấp. Trong khi đó, chuỗi Fit24 đã dừng hoạt động hoàn toàn.
Chi phí thuê mặt bằng: Tỷ trọng nhỏ nhưng khó tối ưu
Mặc dù chỉ chiếm 10% chi phí vận hành, tiền thuê mặt bằng là khoản chi khó tối ưu vì thường được cố định trong hợp đồng dài hạn. Ngược lại, các chi phí như nhân sự, bảo vệ, vệ sinh, bảo trì có thể điều chỉnh linh hoạt theo lượng khách thực tế. Fitness cần diện tích lớn nhưng không phải “đất vàng”, do đó các doanh nghiệp phải cân đối giữa quy mô và khả năng chi trả.
Xu hướng thu hẹp diện tích và mở rộng ra khu dân cư
Các chuỗi fitness ngày càng ưu tiên mặt bằng có quy mô tối ưu, từ 2.000-5.000 m², thay vì diện tích quá lớn. Ví dụ, City Gym thuê một nửa sàn Vạn Hạnh Mall (4.000-5.000 m²) để bố trí đầy đủ công năng. Đồng thời, các chuỗi bắt đầu mở phòng tập trong hoặc gần khu dân cư mới, nhằm đáp ứng nhu cầu thuận tiện của khách hàng. Ông Jackson nhấn mạnh: “Sự thuận tiện và khoảng cách là ưu tiên hàng đầu của khách hàng khi chọn phòng tập.”
Hành vi tiêu dùng thay đổi, ảnh hưởng đến dòng tiền
Sau đại dịch, người tiêu dùng có xu hướng cắt giảm các dịch vụ VIP đi kèm và hạn chế ký gói tập dài hạn, thay vào đó ưu tiên gói ngắn hạn hoặc linh hoạt. Điều này làm suy giảm nguồn tiền thu trước của các chuỗi, buộc họ phải rà soát hiệu quả vận hành và tái cấu trúc mặt bằng hoạt động kém hiệu quả.
Dự báo: Phòng tập nhỏ tại khu dân cư sẽ tăng tốc
Trong 3-5 năm tới, các phòng tập nhỏ, phân tán tại khu dân cư được dự báo sẽ phát triển mạnh do thị trường phòng tập quy mô lớn gần như bão hòa. Tuy nhiên, ông Jackson cho rằng không mô hình nào phù hợp tuyệt đối: “Nếu các chuỗi huy động được nguồn vốn mới, khả năng mở rộng mô hình lớn vẫn có thể xảy ra nếu tìm được mặt bằng hiếm hoi còn sót lại.”
