Tăng trưởng tín dụng 2025 vượt định hướng, nhưng thách thức vốn đe dọa năm 2026
Theo báo cáo Triển vọng điều kiện tín dụng doanh nghiệp Việt Nam năm 2026 từ FiinRatings, tăng trưởng tín dụng năm 2025 đã vượt xa định hướng điều hành, với cả phân khúc doanh nghiệp và bán lẻ cùng phục hồi mạnh mẽ. Ước tính tín dụng toàn hệ thống tăng 19%, cao hơn đáng kể so với mục tiêu thông thường 15% mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra trong các năm trước. Trên bề mặt, các chỉ số chất lượng tài sản cuối năm 2025 cho thấy sự ổn định đáng kể, với tỷ lệ xóa nợ ròng trên dư nợ bình quân duy trì ở mức 1,1-1,2%, và chi phí dự phòng giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2021. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng tại nhiều tổ chức tín dụng cũng không ghi nhận biến động đột biến.
Hạn chế vốn và áp lực lãi suất: Những rào cản lớn
Tuy nhiên, hạn chế về vốn vẫn tồn tại như một điểm yếu cố hữu. Bộ đệm vốn toàn ngành duy trì ở mức mỏng, phần lớn tăng trưởng vốn đến từ lợi nhuận giữ lại thay vì phát hành cổ phần mới. Từ năm 2024, nhiều ngân hàng đã gia tăng sự phụ thuộc vào vốn cấp 2. Thông tư 14/2025/TT-NHNN đã đưa ra các khái niệm về vốn cốt lõi cấp 1, qua đó siết chặt hơn yêu cầu về chất lượng vốn và hạn chế sự phụ thuộc vào nguồn lợi nhuận giữ lại. Đồng thời, biên lãi ròng (NIM) của ngành tiếp tục thu hẹp, mặc dù tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) nhìn chung vẫn được duy trì.
FiinRatings dự báo tăng trưởng tín dụng năm 2026 sẽ chậm lại so với năm 2025, do tỷ lệ tín dụng trên GDP đã ở mức cao, vượt 140%. Các biện pháp điều hành mới của NHNN được cho là sẽ làm đà cho vay hạ nhiệt. Các ngân hàng được dự báo sẽ phải tìm thêm nguồn vốn từ bên ngoài để duy trì tăng trưởng tín dụng, với phát hành trái phiếu vẫn là kênh chính. Một số ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn và trung bình có thể tăng vốn cổ phần trong giai đoạn 2026 - 2027. Với nhóm ngân hàng lớn, chiến lược sẽ là cân đối giữa giữ lại lợi nhuận và phát hành thêm vốn cấp 2 để hỗ trợ tăng trưởng. Trong khi đó, các ngân hàng nhỏ hơn có thể phải lựa chọn giữa tăng vốn mới hoặc chấp nhận giảm tốc độ mở rộng tín dụng.
Lãi vay mua nhà tăng cao: Biến số không thể xem nhẹ
Trong bối cảnh ấy, lãi vay mua nhà tăng cao trở thành biến số không thể xem nhẹ. Sau Tết Nguyên đán, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, từ mức phổ biến 6-8%/năm trước đó lên 12-15%/năm, thậm chí áp dụng ngay trong năm đầu tiên. Theo FiinRatings, biên lãi ròng (NIM) của toàn ngành nhiều khả năng tiếp tục duy trì dưới 3% trong năm 2026 và khó cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh cho vay trung dài hạn và cho vay tiêu dùng có thể giúp NIM giữ ở mức tương đương năm 2025.
Chất lượng tài sản: Rủi ro có thể bộc lộ rõ nét
Rủi ro mua nhà cá nhân phân tán và phụ thuộc nhiều vào dòng tiền thực tế của hộ gia đình. Nếu thị trường lao động ổn định và thu nhập tăng, áp lực có thể được hấp thụ. Nhưng nếu kinh tế tăng trưởng chậm lại và tiêu dùng suy yếu, nhóm khách hàng này sẽ trở thành điểm phát sinh nợ xấu mới. Bên cạnh đó, lãi vay cao cũng tác động đến thị trường bất động sản thứ cấp, với thanh khoản chậm lại và giá trị tài sản bảo đảm không còn tăng như giai đoạn sôi động. Khi giá nhà đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, lớp đệm bảo vệ các khoản vay thế chấp mỏng hơn, và nếu buộc phải xử lý tài sản bảo đảm, ngân hàng có thể đối mặt với biên độ an toàn thấp hơn so với kỳ vọng ban đầu.
FiinRatings cho rằng, rủi ro về chất lượng tài sản có thể bộc lộ rõ hơn trong năm 2026, khi tín dụng tăng chậm lại và chi phí dự phòng quay về mức bình thường sau giai đoạn thấp kỷ lục. Nếu kinh tế suy yếu ngoài dự kiến, quá trình phục hồi của tín dụng bán lẻ có thể bị ảnh hưởng, đồng thời làm giảm hiệu quả xử lý tài sản bảo đảm, dù khung pháp lý đã được cải thiện.
Thị trường bất động sản: Áp lực từ lãi suất và định giá ảo
Tại nhiều khu vực như vùng ven Hà Nội, Đà Nẵng, hay Hội An, giá bất động sản từng có thời điểm tăng 50-100% chỉ trong vài tháng, chủ yếu do tác động của thông tin quy hoạch và kỳ vọng. Tại Hà Nội, nhiều căn nhà hoặc căn hộ có giá khoảng 10 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10-15 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất khoảng 1-2%/năm, thấp hơn rất nhiều so với lãi suất tiền gửi 9-10%/năm.
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng khi lãi suất tiền gửi duy trì ở mức 10-11%/năm và lãi vay phổ biến 14-15%/năm, thị trường bất động sản khó tránh khỏi quá trình tự điều chỉnh. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao, những tài sản được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá, thay vì khả năng tạo dòng tiền thực, sẽ chịu áp lực lớn nhất. Ông Lượng cũng nhấn mạnh rằng bất động sản luôn có độ trễ khoảng 6-12 tháng sau các biến động lãi suất, vì vậy nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những người mua vào ở vùng giá đỉnh cuối năm 2025, sẽ bắt đầu cảm nhận rõ sức ép từ giữa và cuối năm 2026, khi lãi suất thả nổi được áp dụng toàn phần.
Trước áp lực tài chính ngày càng lớn với người vay mua bất động sản, tại talkshow “Gồng lãi ngân hàng: Nhà đầu cơ còn chịu được, người mua để ở thì sao?”, TS Phạm Xuân Hòe, nguyên Phó Viện trưởng Chiến lược ngân hàng, đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn đối với an toàn hệ thống khi nợ xấu có dấu hiệu gia tăng, trong khi tỷ lệ trích lập dự phòng bao phủ nợ xấu đã giảm từ mức trên 100% xuống còn khoảng 80%. Những “kỹ thuật” được một số doanh nghiệp bất động sản sử dụng để đẩy giá dự án thông qua các công ty con, qua đó tạo mặt bằng giá cao và làm cơ sở vay vốn ngân hàng, có thể hình thành những lớp giá trị ảo trên thị trường. Nếu bất động sản điều chỉnh mạnh, không chỉ nhà đầu tư nhỏ lẻ nắm giữ đất nền chịu thiệt hại, mà chính các ngân hàng cũng đối mặt nguy cơ nợ xấu gia tăng đáng kể.
