Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đã xác định rõ ưu tiên phát triển nhà chung cư, hạn chế phân lô bán nền. Theo các chuyên gia, điều này sẽ tác động mạnh đến giá đất nền và căn hộ trong thời gian tới.
Định hướng phát triển đô thị theo chiều cao
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng quy định ưu tiên chung cư không phải là mới, mà đã được cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024. Ông nhấn mạnh định hướng phát triển đô thị theo chiều dọc, tạo ra các đô thị nén, mật độ cao đã được Chính phủ chỉ đạo quyết liệt, đơn cử như tại TPHCM với các văn bản về mô hình TOD dọc tuyến metro số 2.
Tuy nhiên, ông Thắng cũng lưu ý rằng rất khó dự báo giá đất nền hay chung cư tăng hay giảm khi thanh khoản thị trường phụ thuộc vào nhiều biến số như biến động kinh tế, bất ổn địa chính trị toàn cầu, và lãi suất cho vay bất động sản neo ở mức cao kéo dài từ cuối năm 2025.
Định hình lại thị trường bất động sản
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đánh giá Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18, làm rõ hơn về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Ông khẳng định: “Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.”
Ông Châu nhấn mạnh, điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại là định hình lại thị trường theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm, thay vì giá trị đầu cơ. Điều này có thể trở thành nền tảng để Việt Nam xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, phù hợp với thu nhập người dân.
Dự báo giá chung cư và đất nền
Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, cho rằng chung cư sẽ không giảm giá mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa. Cụ thể, chung cư mới cao cấp, vị trí tốt, quản lý chất lượng cao sẽ thu hút người mua ở thực và nhà đầu tư cho thuê. Chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu hợp lý hơn, tạo cơ hội cho người thu nhập trung bình thấp.
Với đất nền, nhóm có pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn sẽ tiếp tục ở mức giá cao và có thể tăng nhẹ do tâm lý tìm nơi trú ẩn tài sản lâu dài. Nguồn cung nhóm này sẽ cực kỳ hiếm do hạn chế cấp phép phân lô mới. Ngược lại, đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản.
Ông Hùng nhấn mạnh: “Dòng tiền đầu tư bất động sản từ chỗ chạy theo đầu cơ tích trữ đất đai sẽ buộc phải dịch chuyển sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng và tạo ra dòng tiền thực tế như chung cư thương mại, bất động sản cho thuê được hoặc đất nền pháp lý chuẩn và có cơ sở tăng giá thật.”
Chính sách mới được kỳ vọng sẽ làm lành mạnh hóa thị trường, chấm dứt tình trạng găm đất, bỏ hoang, ngăn chặn các cơn sốt đất ảo tại vùng ven đô và tỉnh lẻ.
