Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đã đưa ra định hướng ưu tiên phát triển nhà chung cư, hạn chế phân lô bán nền. Theo các chuyên gia, giá chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng có sự phân hóa rõ rệt, trong khi đất nền vùng ven thiếu hạ tầng có thể đối mặt với nguy cơ giảm giá và mất thanh khoản.
Định hướng phát triển đô thị theo chiều dọc
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết quy định ưu tiên nhà chung cư không phải là động thái mới mà đã được cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024. Ông nhấn mạnh định hướng phát triển đô thị theo chiều dọc, tạo ra những đô thị nén, mật độ cao đã từng bước nhận được sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ.
Ví dụ tại TP.HCM, các văn bản như Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND về quy hoạch khu vực TOD và Quyết định 3651/QĐ-UBND phê duyệt ranh giới 5 khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 2 đã được ban hành. Tuy nhiên, ông Thắng lưu ý rất khó dự báo giá đất nền hay chung cư tăng hay giảm khi thanh khoản thị trường phụ thuộc vào nhiều biến số kinh tế, địa chính trị, và lãi suất cho vay bất động sản neo ở mức cao kéo dài từ cuối năm 2025.
Định hình lại thị trường theo giá trị sử dụng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18. Điểm quan trọng nhất là định hình lại thị trường theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Ông Châu khẳng định: “Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.”
Theo ông Châu, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng để Việt Nam xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phù hợp hơn với thu nhập người dân.
Dự báo giá chung cư và đất nền
Ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng giám đốc Công ty H Holding, nhận định Nghị quyết 21 chuyển dịch mô hình phát triển đô thị từ chiều rộng sang chiều cao, giúp tăng mật độ cư trú, tiết kiệm đất đai và tối ưu hạ tầng. Về giá, ông Hùng cho rằng chung cư sẽ không giảm mà tăng trưởng ổn định nhưng phân hóa: chung cư mới cao cấp, vị trí tốt, quản lý chất lượng cao vẫn thu hút người mua ở thực và nhà đầu tư cho thuê; chung cư cũ sẽ có mức chiết khấu hợp lý hơn, tạo cơ hội cho người thu nhập trung bình thấp.
Đối với đất nền, nhóm có pháp lý chuẩn, nội đô, sát vách đô thị lớn có thể tăng nhẹ do khan hiếm nguồn cung, trong khi đất nền vùng ven, phân lô tự phát, thiếu hạ tầng sẽ đi ngang hoặc giảm mạnh, thậm chí mất thanh khoản. Ông Hùng nhấn mạnh: “Dòng vốn đầu cơ lướt sóng sẽ thoái trào, giá đất nền ở những khu vực này sẽ trở về đúng giá trị thực.”
Tác động đến thị trường
Chính sách mới sẽ làm lành mạnh hóa thị trường, dịch chuyển dòng tiền từ đầu cơ tích trữ sang bất động sản khai thác giá trị sử dụng như chung cư thương mại, bất động sản cho thuê hoặc đất nền pháp lý chuẩn. Đây được xem là bước đi quyết liệt nhằm chấm dứt tình trạng “găm đất, bỏ hoang” và ngăn chặn các cơn sốt đất ảo tại vùng ven đô, tỉnh lẻ.
