Phân loại vướng mắc, xử lý đúng vấn đề
Khoảng 4–5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến tình trạng sụt giảm nguồn cung chưa từng có. Nhiều dự án bị ngưng triển khai do vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, thủ tục đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc chồng chéo quy định giữa các luật. Hệ quả là số lượng dự án đủ điều kiện mở bán mới giảm mạnh qua từng năm. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi mặt bằng giá căn hộ liên tục thiết lập mức mới. Không ít doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài khi dự án bị "treo" nhiều năm nhưng vẫn phải gánh chi phí lãi vay, chi phí tài chính và chi phí duy trì bộ máy. Thậm chí, nhiều dự án đã xây dựng dang dở nhưng phải "đắp chiếu" vì chưa hoàn tất một vài thủ tục cuối cùng.
Động thái mới: Hệ thống 45
Trong bối cảnh đó, cơ quan chức năng đã liên tục họp "tháo gỡ" những vướng mắc theo quy định của pháp luật để hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như ổn định thị trường bất động sản. Động thái mới nhất là TP.HCM đã đưa danh sách hơn 800 dự án "gỡ vướng" và yêu cầu doanh nghiệp kê khai thông tin dự án lên "Hệ thống 45" để phân nhóm vấn đề mà doanh nghiệp đang gặp phải.
Đây được xem là động thái nhằm "vẽ lại bản đồ" các dự án tồn đọng trên toàn địa bàn thành phố. Theo giới chuyên môn, điểm quan trọng của hệ thống này không chỉ nằm ở việc tập hợp dữ liệu, mà còn ở khả năng số hóa và phân loại các nhóm vướng mắc theo từng cấp độ cụ thể. Đây được xem là nền tảng giúp thành phố có cái nhìn tổng thể về các "điểm nghẽn" của thị trường, thay vì xử lý riêng lẻ từng hồ sơ như trước đây.
Chia sẻ với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: "Hệ thống 45 sẽ là phép thử quan trọng đối với quyết tâm tháo gỡ 'cục máu đông' pháp lý của TP.HCM. Nếu quá trình phân loại và xử lý được triển khai hiệu quả, nhiều dự án từng 'ngủ đông' nhiều năm có thể được đánh thức, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở, giảm áp lực tăng giá và tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản thành phố".
Mục tiêu của Hệ thống 45
Tại Hội nghị triển khai thực hiện Chỉ thị số 45/CT-UBND diễn ra hồi giữa tháng 5/2026, đại diện Sở Tài chính TP.HCM cho biết, việc xây dựng "Hệ thống 45" nhằm tránh tình trạng "dự án còn vướng nhưng không được tổng hợp". Thành phố sẽ rà soát lại toàn bộ các điểm nghẽn, từ chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất, xác định tiền sử dụng đất cho tới cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.
Đại diện Sở Tài chính đề nghị doanh nghiệp mô tả càng cụ thể càng tốt về "điểm nghẽn" của dự án vướng mắc, không nêu chung chung. Từ đó, Sở theo dõi, phân tích các trường hợp và làm việc, tham mưu đến UBND TP.HCM giao đúng cơ quan xử lý thay vì để hồ sơ đi lòng vòng như trước.
Phân loại vướng mắc: Chìa khóa tháo gỡ
Ở góc nhìn pháp lý, Luật sư Lê Thị Bích Hằng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là nhiều dự án bị "gom chung" vào nhóm khó khăn dù mức độ vướng mắc hoàn toàn khác nhau. Có dự án chỉ chậm ở một thủ tục hành chính, nhưng cũng có dự án liên quan thanh tra, kiểm toán hoặc tranh chấp pháp lý kéo dài. Khi chưa được phân loại rõ ràng, quá trình xử lý thường mất rất nhiều thời gian.
Bà Hằng dẫn chứng các nhóm vướng mắc điển hình: chậm tiến độ do quy trình xin chủ trương, quy hoạch chồng chéo, bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất; nhóm vướng xác định tiền sử dụng đất – "nút thắt" lớn nhất; nhóm vướng pháp lý lịch sử đất đai cần rà soát từng hồ sơ. Theo bà, việc kê khai tập trung lên "Hệ thống 45" được kỳ vọng sẽ giúp TP.HCM bóc tách từng nhóm vấn đề để có cơ chế xử lý phù hợp hơn.
Dự án "đắp chiếu" tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở
Theo ghi nhận, nhiều dự án tại TP.Thủ Đức, khu Nam TP.HCM hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè đã "nằm im" suốt nhiều năm dù vị trí khá đắc địa. Không ít công trường từng sôi động nay trở nên hoang vắng, cỏ mọc um tùm hoặc chỉ mới hoàn thiện phần móng rồi ngưng thi công. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân TP.HCM vẫn rất lớn.
Sau khi được "gỡ vướng", một số dự án "đắp chiếu" đã tái khởi động. Đơn cử như dự án Lancaster Lincoln của Tập đoàn Trung Thủy, sau sáu năm tạm dừng triển khai đã khởi động lại để xây dựng. Tập đoàn Novaland cũng được "gỡ vướng" để cấp sổ hồng; dự án của Công ty CP Gotec Land (quận 7 cũ) đang trong quá trình chờ để tái khởi động.
Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hoàng Quân cho biết, đơn vị này cũng có nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm. Việc thành phố sớm thực hiện số hóa dữ liệu dự án và phân nhóm các vướng mắc theo từng lĩnh vực, giải quyết theo nhóm sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng loạt cho nhiều dự án tương tự, thay vì xử lý đơn lẻ từng trường hợp.
Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Công ty TNHH Lan Anh, thông tin công ty này cũng đang rơi vào cảnh nhiều dự án phải "đình trệ" vì vướng các thủ tục pháp lý. Đơn vị này kiến nghị UBND TP.HCM và các sở ban ngành sớm xem xét gỡ vướng các thủ tục, hồ sơ pháp lý để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động phát triển dự án. Bà Nam Phương cho biết, điều thị trường cần nhất lúc này không chỉ là chính sách mới, mà là khả năng xử lý thực chất các dự án đang tồn đọng. Bởi chỉ khi dự án được triển khai trở lại, doanh nghiệp mới có dòng tiền để phục hồi hoạt động.
Kỳ vọng vào chu kỳ phục hồi
Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu quá trình tháo gỡ được triển khai đồng bộ, TP.HCM có thể bước vào chu kỳ cải thiện nguồn cung từ cuối năm 2026 hoặc giai đoạn 2027. "Trong vài năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM liên tục duy trì ở mức thấp, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn. Điều này khiến giá nhà liên tục leo thang. Ngay cả các khu vực vùng ven cũng ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh do thiếu nguồn hàng mới. Nếu một lượng lớn dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, thị trường sẽ có thêm nguồn cung mới sau thời gian dài khan hiếm", ông Châu chia sẻ.
Đại diện HoREA cũng cho rằng, việc tháo gỡ pháp lý không chỉ tác động tới nguồn cung nhà ở mà còn là yếu tố quan trọng giúp khôi phục niềm tin của thị trường bất động sản TP.HCM. Khi các dự án được xử lý pháp lý, doanh nghiệp có thể tái khởi động xây dựng, mở bán sản phẩm và cải thiện dòng tiền. Điều này cũng giúp giảm áp lực nợ xấu liên quan bất động sản, hỗ trợ hoạt động tín dụng và tạo hiệu ứng lan tỏa sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Theo báo cáo từ HoREA, thành phố đã rà soát 838 dự án, công trình và khu đất tồn đọng với tổng diện tích hơn 17.000 ha. Trong đó, 417 dự án được xác định đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc; 421 dự án còn lại được đánh giá cơ bản tháo gỡ hoặc đang tiếp tục xử lý theo chỉ đạo. Tuy nhiên, theo phản ánh của cộng đồng doanh nghiệp và HoREA, con số trên chưa phản ánh đầy đủ thực trạng khó khăn của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nhóm dự án được xếp vào diện "cơ bản hoàn thành tháo gỡ" trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp chưa thể triển khai đầu tư hoặc khai thác quỹ đất. HoREA tiếp tục bổ sung danh sách 102 dự án khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài. Nhiều dự án quy mô lớn của các doanh nghiệp như Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phúc Group cùng nhiều chủ đầu tư khác vẫn kéo dài tình trạng chậm cấp sổ, ách tắc nghĩa vụ tài chính và thủ tục đầu tư. Điển hình, tại dự án Lavida Plus ở xã Tân Thuận của Quốc Cường Gia Lai, cư dân đã vào ở từ năm 2021 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Một phần dự án cũng chưa thể triển khai tiếp do thủ tục pháp lý chưa hoàn tất.
