Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về giá khi các sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi nguồn cung sơ cấp. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy trong số 13 dự án đang mở bán, chỉ còn hai dự án có mức giá phổ biến dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn được chào bán từ 70 triệu đồng/m2 trở lên, nhiều dự án vượt mốc 100 triệu đồng/m2.
Khu Đông không còn là điểm đến của căn hộ giá mềm
Khu vực TP. Thủ Đức trước đây từng là lựa chọn hàng đầu cho người mua ở thực nhờ quỹ đất lớn và nguồn cung dồi dào, nhưng hiện mặt bằng giá đã thay đổi rõ rệt. Trong số 13 dự án đang mở bán, có 6 dự án nằm tại khu vực này. Ngoại trừ MT Eastmark có giá khoảng 45-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều có mức giá cao hơn đáng kể. Gladia Heights dao động 80-100 triệu đồng/m2, Imperia Sensa Park từ 95-105 triệu đồng/m2. Hai dự án của Masterise Homes và Đất Xanh Group đều vượt mốc 120 triệu đồng/m2, trong khi Palm River được chào bán tới 180-220 triệu đồng/m2.
Điều này cho thấy mức giá dưới 70 triệu đồng/m2 từng phổ biến tại TP. Thủ Đức nay chỉ còn xuất hiện ở số ít dự án.
Mặt bằng giá sơ cấp thiết lập nấc thang mới
Giá căn hộ cao cũng ghi nhận tại nhiều khu vực khác của TP.HCM. Dự án The Symphony tại Quận 7 (cũ) được chào bán khoảng 170-190 triệu đồng/m2, Vlasta Premier từ 85-100 triệu đồng/m2. Tại Quận 5 (cũ), Kieu by Kita có giá 130-180 triệu đồng/m2, trong khi hai dự án tại Nhà Bè dao động từ 70-90 triệu đồng/m2. Ở phân khúc hạng sang, Grand Marina Saigon tại khu vực trung tâm dẫn đầu thị trường với mức giá phổ biến 450-700 triệu đồng/m2.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực Batdongsan.com.vn, chỉ hai trong số 13 dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, trong khi gần một nửa có giá từ 120 triệu đồng/m2 trở lên. Điều này cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM đã được thiết lập ở một ngưỡng mới.
Nguồn cung phục hồi nhưng nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, đến hết tháng 5, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp khoảng 16.328 căn hộ. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, còn nhà ở bình dân không có dự án mới.
Xu hướng này cũng được Savills, CBRE và JLL Việt Nam ghi nhận. Theo các đơn vị nghiên cứu, khoảng 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm nay thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá bình quân từ 75 triệu đồng/m2 trở lên. Ngay tại khu vực Bình Dương (cũ), nơi từng có giá mềm hơn, mặt bằng giá căn hộ hiện cũng đã lên khoảng 56 triệu đồng/m2 và chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp.
Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM từ năm 2025 đến nay có giá trên 80 triệu đồng/m2. Dòng sản phẩm bình dân dưới 35 triệu đồng/m2 gần như không còn xuất hiện.
Khoảng trống lớn vẫn là nhà ở vừa túi tiền
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phân khúc nhà ở bình dân đã biến mất khỏi thị trường thành phố từ năm 2021. Hiện nay, những căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 được xem là sản phẩm vừa túi tiền, dù mức giá này vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động.
TP.HCM hiện có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 sản phẩm, gồm khoảng 87.200 căn hộ và hơn 8.100 nhà thấp tầng. Thành phố cũng đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng diện tích hơn 434 ha, tổng vốn đầu tư gần 119.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn các dự án này đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội đang có tín hiệu tích cực. Sáu tháng đầu năm, TP.HCM đã hoàn thành và đưa vào sử dụng một dự án với 580 căn hộ. Hiện có 14 dự án đang thi công, quy mô khoảng 11.600 căn, cùng 7 dự án khác với khoảng 8.835 căn đã hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, dự kiến khởi công trong tháng 7.
Việc nhiều dự án nhà ở xã hội đồng loạt triển khai được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Bên cạnh đó, TP.HCM cần có thêm cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua ở thực. Khi nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khoảng trống lớn nhất của thị trường TP.HCM vẫn là nhà ở vừa túi tiền. Đây là bài toán cần được giải quyết để thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn.
