Thị trường nhà ở vệ tinh TP.HCM phân hóa rõ nét: Bình Dương dẫn đầu, BR-VT phục hồi
Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield về thị trường nhà ở TP.HCM quý IV/2025, sự phân hóa giữa các khu vực vệ tinh trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Trong đó, Bình Dương nổi bật với vị trí dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng, được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng trưởng từ hạ tầng hoàn thiện.
Bình Dương sôi động với nguồn cung kỷ lục
Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ tại Bình Dương trở nên cực kỳ sôi động với hàng loạt dự án mới được mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt mức ấn tượng 16.910 căn hộ, trong đó nguồn cung mới ghi nhận 7.797 căn – đây là mức cao nhất kể từ đầu năm, tăng gấp 9,5 lần so với quý trước (chỉ 817 căn). Các dự án này chủ yếu đến từ những chủ đầu tư uy tín, có hạ tầng đồng bộ tốt và đủ điều kiện pháp lý để mở bán.
Khu vực Thuận An và Dĩ An đang dẫn đầu về nguồn cung tại Bình Dương với các dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside và Setia Edenia vừa mới ra mắt thị trường. Lượng hấp thụ mới tại đây đạt 6.609 căn hộ, tăng 55% so với quý III/2025 (4.260 căn), phản ánh tính thanh khoản cao. Các dự án mở bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ ổn định ở mức 77%, cho thấy sức hút mạnh mẽ từ phía người mua.
Bà Rịa - Vũng Tàu phục hồi thận trọng
Trong khi đó, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu bắt đầu có những tín hiệu phục hồi sau một thời gian dài không ghi nhận dự án mới. Một dự án căn hộ với khoảng 700 căn đã gia nhập thị trường tại khu vực Phú Mỹ, đánh dấu sự trở lại hậu sáp nhập. Tuy nhiên, lượng hấp thụ chỉ đạt 523 căn, cho thấy thị trường này đang hấp thụ một cách thận trọng và có chọn lọc, phản ánh nguồn cầu mới dần hình thành.
Dẫn dắt thị trường căn hộ trong quý này là các chủ đầu tư lớn như BCONS, Phát Đạt, An Gia và Tùng Mỹ với những dự án quy mô lớn và pháp lý hoàn thiện. Nguồn cầu thị trường đang gia tăng và tái phân bổ sang các vùng ven và đô thị vệ tinh, trong bối cảnh TP.HCM định hướng phát triển đa cực và giá căn hộ tại trung tâm đang ở mức cao.
Giá cả tiếp tục phân hóa mạnh
Giá bán căn hộ tại các thị trường vệ tinh tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại Bình Dương, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý III/2025, nhờ lực cầu ổn định và nguồn cung chất lượng với pháp lý rõ ràng.
Ngược lại, thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn trong giai đoạn điều chỉnh khi lực cầu chưa tăng mạnh để hỗ trợ xu hướng tăng giá diện rộng. Giá bán trung bình ở đây đạt khoảng 1.297 USD/m2, giảm khoảng 8% so với quý trước, cho thấy sự khác biệt trong đà phát triển giữa hai khu vực.
Triển vọng tương lai: Bài bản và có cấu trúc
Xét về triển vọng, khu vực vệ tinh của TP.HCM cho thấy tiềm năng mạnh mẽ khi nguồn cầu quay trở lại. Với Bình Dương, nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 20.436 căn hộ, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, đánh dấu bước vào chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập. Tuy nhiên, sang năm 2027, quy mô nguồn cung dự kiến giảm còn khoảng 5.000 căn, phản ánh xu hướng kiểm soát rủi ro và điều tiết nhịp ra hàng của các chủ đầu tư.
Các dự án tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại những nơi có kết nối thuận tiện, điển hình như dọc quốc lộ 13 và tuyến metro số 1 nối dài. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến cung cấp 10.931 căn hộ trong năm 2026, với nguồn cung mở rộng nhưng ở mức chọn lọc, tập trung vào các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và định hướng phát triển du lịch - logistics, chủ yếu ở Vũng Tàu, nhằm hạn chế nguy cơ dư cung ngắn hạn.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: "Các thị trường vệ tinh của TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn."
Bà Ngọc cũng chia sẻ thêm: "Khi TP.HCM thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn. Trong thời gian tới, những dự án bám sát các trục giao thông trọng điểm, phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp và có quy hoạch sử dụng đất minh bạch sẽ có lợi thế thu hút nhu cầu bền vững, đồng thời góp phần vào quá trình mở rộng đô thị cân bằng của toàn vùng."
