Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) vừa lên tiếng ủng hộ đề xuất quy định niên hạn sử dụng đối với căn hộ chung cư, coi đây là bước đột phá để tháo gỡ tình trạng cải tạo chung cư cũ, nhà tập thể cũ kéo dài hàng chục năm qua. Động thái này được kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý minh bạch, giúp xử lý dứt điểm những công trình đã xuống cấp nghiêm trọng tại các đô thị lớn.
Nút thắt kéo dài hàng chục năm
Tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương, hàng trăm khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng quá trình cải tạo, xây dựng lại diễn ra rất chậm. Theo VARS IRE, nguyên nhân quan trọng là thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình, cũng như cơ chế xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu khi chung cư hết niên hạn sử dụng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh rằng nhiều dự án cải tạo chung cư hiện nay không thể triển khai do không đạt được sự đồng thuận của toàn bộ chủ sở hữu về phương án bồi thường, tái định cư. Khi quyền sở hữu được xác lập lâu dài, nhiều cư dân dù sống trong những tòa nhà đã xuống cấp vẫn không muốn di dời, khiến quá trình cải tạo bị đình trệ trong nhiều năm.
Đề xuất mang tính đột phá
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khẳng định quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Khi chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua, từ đó giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với giá thị trường, giúp giá nhà giảm xuống.
“Nếu nhà nước chỉ cho sở hữu chung cư 50 năm, nhu cầu đầu tư sẽ giảm đi, giúp cho thị trường nắm bắt rõ những ai muốn sở hữu nhà 50 năm, 70 năm hay sở hữu lâu dài để chấp nhận mua giá khác nhau”, ông Khánh phân tích.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng việc quy định niên hạn sử dụng chung cư sẽ bảo đảm an toàn cho người sử dụng, tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, chỉnh trang, thậm chí xây dựng lại. Ông dẫn chứng: “Đơn giản nhất là nhìn vào những tập thể cũ chỉ 4-5 tầng, nhưng đến thời điểm bây giờ triển khai xây dựng lại rất khó khăn, khi liên quan đến tính sở hữu, nghĩa là đều quy định lâu dài. Cho nên khi chúng ta đã quy định được thời hạn sẽ có cơ sở pháp lý để thực hiện được việc cải tạo sau này. Bên cạnh đó bảo đảm yếu tố giảm giá nhà, bởi xác định nhà chung cư để ở chứ không phải tài sản hay để đầu cơ”.
Lo ngại tâm lý người dân
Dù vậy, theo VARS IRE, phần lớn người dân Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Tâm lý ưu tiên quyền sở hữu ổn định đã hình thành trong nhiều năm, nên bất kỳ thông tin nào về “giới hạn” thời gian sở hữu đều có thể gây lo lắng. Nếu không được truyền thông và quy định rõ ràng, người mua nhà có thể cảm thấy “trả tiền một lần nhưng chỉ được sử dụng trong thời hạn nhất định”, dẫn đến dịch chuyển nhu cầu sang nhà thấp tầng hoặc đất nền.
Trong khi đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. VARS IRE nhận định thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở tính hợp lý về mặt kỹ thuật mà nằm ở khả năng tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường.
Cần cơ chế thực thi minh bạch
Để chính sách đạt mục tiêu quản lý mà không gây tác động tiêu cực, VARS IRE kiến nghị cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch và thống nhất. Đồng thời, cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn, bao gồm quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.
TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, cũng cho rằng dự thảo cần quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước và cơ quan quản lý khi nhà chung cư hết niên hạn. Cơ chế bồi thường, tái định cư, bố trí nơi ở mới hoặc phương án tái thiết phải được thiết kế minh bạch để người dân yên tâm, tránh tâm lý lo ngại mất quyền lợi.
Ngoài ra, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư mới, đồng thời đẩy mạnh truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất chính sách. Theo VARS IRE, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và bảo vệ quyền lợi người dân khi chung cư hết niên hạn.
