Thị trường bất động sản không còn tăng trưởng nóng
Theo báo cáo của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III/2026 dự báo giảm nhẹ so với quý II, dao động từ 10.000 đến 13.000 căn, tập trung chủ yếu tại Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A vẫn giữ vị thế chủ đạo tại trung tâm TP.HCM, trong khi hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới ở vùng ven. Sức cầu được kỳ vọng tích cực nhờ nhiều dự án tháo gỡ pháp lý, tăng niềm tin người mua.
Phân khúc nhà phố, biệt thự và áp lực thanh khoản
Với phân khúc nhà phố, biệt thự, DKRA Group dự báo quý III/2026 có khoảng 2.000-3.000 sản phẩm mới, tập trung tại các đại đô thị ở TP.HCM, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Giá sơ cấp neo cao do chi phí đầu vào tăng. Thị trường thứ cấp chịu áp lực thanh khoản vì lãi suất vay mua nhà cao và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Nguồn cung cả năm 2026 vượt đỉnh 2019
CBRE Việt Nam nhận định, 6 tháng cuối năm 2026, nguồn cung tiếp tục mạnh, tổng cả năm có thể đạt 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 (hơn 37.000 căn). Theo CBRE, ba năm trước, nhu cầu đầu tư bất động sản có dòng tiền lớn chiếm ưu thế, nhưng nay lãi suất cao làm giảm nhu cầu này, dòng tiền không bù đắp nổi chi phí lãi vay khi giá tài sản đã cao.
Báo cáo từ VARS IRE và triển vọng dài hạn
Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, quý II/2026 có gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ 2025. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm đạt 98.000 sản phẩm, tăng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm mới (tăng 40%). Nguồn cung tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và vùng hưởng lợi từ hạ tầng.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định trong 3-5 năm tới, thị trường sẽ phát triển chất lượng và bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng. Các phân khúc nhà ở thực, khu công nghiệp và logistics sẽ dẫn dắt, trong khi phân khúc đầu cơ cao cần thêm thời gian phục hồi và phải thích ứng với yêu cầu minh bạch.
Sáu yếu tố quyết định thị trường
Theo TS. Cấn Văn Lực, triển vọng thị trường phụ thuộc vào 6 nhóm yếu tố: kinh tế vĩ mô (GDP, lạm phát, lãi suất, tỷ giá); khung pháp lý và thực thi; quy hoạch và hạ tầng; nguồn vốn tài chính (tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư); quan hệ cung cầu; và công nghệ (AI, dữ liệu lớn, chuyển đổi số).
Ông Lực nhấn mạnh: “Chúng ta cần thẳng thắn nhìn nhận nhu cầu thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và thấp cấp còn thiếu. Một số doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đầu tư dàn trải, tức là có quá nhiều dự án. Nếu trong điều kiện thị trường bình thường thì không đáng lo nhưng khi thị trường có những thách thức, khó khăn, rủi ro thì đương nhiên điều này sẽ trở nên cực kỳ nguy hiểm.”
