Thị trường chung cư Hà Nội trong quý 2/2026 chứng kiến nghịch lý: dù giao dịch chững lại nhưng giá mở bán mới vẫn tăng, vượt mức bình quân 120 triệu đồng/m2. Báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung chung cư đạt mức cao nhất nhiều năm, trong khi sức mua giảm đáng kể.
Nguồn cung cao kỷ lục, giá mới tiếp tục leo thang
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán trong quý 2 đạt 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020. Cơ cấu sản phẩm có sự chuyển dịch rõ nét: không còn chung cư mới dưới 60 triệu đồng/m2. Hai phân khúc chiếm ưu thế là 80-110 triệu đồng/m2 (30% nguồn cung) và trên 120 triệu đồng/m2 (35% nguồn cung). Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường ghi nhận hơn 3.000 căn từ 4 dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Giao dịch giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp hơn giai đoạn trước
Trái ngược với giá tăng, tổng số căn bán được chỉ đạt 5.800 căn, tương ứng 68% tổng nguồn cung mới. Tỷ lệ này ngang bằng quý 1/2026 nhưng thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2024-2025 (thường xuyên vượt 90%). Bà Nguyễn Hoài An lý giải: "Mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Khách hàng có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt với sản phẩm giá trị lớn".
Giá sơ cấp tăng mạnh, thứ cấp giảm lần đầu sau 4 năm
Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt 95 triệu đồng/m2 (chưa VAT, phí bảo trì, trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ. Nguyên nhân do nhiều dự án mới nằm ở nội đô với giá cao. Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận giá trung bình 60 triệu đồng/m2, giảm 3% so với quý trước – lần giảm theo quý đầu tiên kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm giảm còn 13%, thấp hơn nhiều so với mức 24-26% giai đoạn 2024-2025.
Phân khúc thấp tầng: nguồn cung giảm, thanh khoản suy yếu
Đối với bất động sản gắn liền với đất, tổng nguồn cung mới 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ. Quý 2 có hơn 1.110 căn thấp tầng được mở bán, 80% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Thanh khoản suy giảm mạnh: chỉ 660 căn giao dịch trong quý 2, giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá sơ cấp trung bình đạt 209 triệu đồng/m2 đất, giảm 9% theo quý và theo năm, do cơ cấu nguồn cung chuyển dịch về vùng ven. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự, liền kề trung bình 195 triệu đồng/m2, giảm 3% theo quý nhưng tăng 2% so với cùng kỳ. Theo CBRE, trước áp lực lãi suất cao, nhiều chủ nhà tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
