Dưới bóng của những nhà ga metro, một cuộc dịch chuyển kinh tế đã bắt đầu bùng nổ tại TP.HCM. Sự gia tăng nhanh chóng của các mặt bằng phục vụ khách đi bộ, những khu đất ven trục đường ray rục rịch đổi đời và các hộ kinh doanh nhỏ lẻ đang phải thay đổi hoàn toàn cách bán hàng truyền thống để đón đầu túi tiền của hành khách bước xuống từ tàu điện.
Khi hạ tầng tạo ra giá trị mới, ai sẽ hưởng lợi?
Để chứng kiến sự thay đổi rõ ràng nhất của làn sóng kinh tế xung quanh các nhà ga metro, phải đến ga An Phú hay ga Thảo Điền; nơi có mật độ hành khách đông đúc bậc nhất trên trục lộ trên cao. Từng đợt tàu cập bến lại mở ra những cánh cửa xả vào không gian đô thị hàng trăm ngàn lượt người lên xuống mỗi ngày. Khác với văn hóa xe máy vốn lướt nhanh qua các mặt phố, khách đi bộ của metro di chuyển với vận tốc chậm, có thời gian quan sát rộng và dễ bị thu hút bởi các dịch vụ giải trí, mua sắm bán kính ngắn quanh nhà ga.
Sự sôi động đó kéo theo giá trị bất động sản khu vực tăng lên đáng kể. Ông Nguyễn Văn Kỳ, cư dân phường Thảo Điền, TP.HCM, cho biết căn hộ ông mua hơn 10 năm trước với giá khoảng 5 tỉ đồng, nay đã được định giá 8 - 9 tỉ đồng. Theo ông, cùng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, khu vực này thu hút thêm nhiều cư dân, đặc biệt là người nước ngoài, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh và làm thay đổi diện mạo đô thị.
Báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường Savills chỉ ra giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã tăng trung bình từ 35% đến 70% tùy vị trí kể từ thời điểm mở bán. Thậm chí, một số khu vực quanh Thảo Điền ghi nhận mức giá tăng gần gấp đôi sau gần 10 năm phát triển hạ tầng và cộng đồng cư dân.
Làn sóng định giá mới lan xa
Những con số này cho thấy thị trường bất động sản khu đông TP.HCM đang bước sang giai đoạn khác. Giá trị không còn hình thành chủ yếu từ kỳ vọng 'đón đầu hạ tầng', mà dựa trên khả năng khai thác thực tế của tuyến metro đã đi vào vận hành. Dòng tiền dịch chuyển về những khu vực có hạ tầng hiện hữu, thay vì chỉ chạy theo khoảng cách đến trung tâm.
Đáng chú ý, làn sóng xác lập mặt bằng giá mới không dừng lại ở những tuyến tàu đã hiện hình, mà còn chạy trước hạ tầng, càn quét qua cả những khu vực mới chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Theo anh Huỳnh Phương, nhân viên văn phòng tại TP.HCM, sau khi thông tin về metro số 2 được đẩy mạnh, giá căn hộ quanh khu vực ga Tham Lương đã tăng nhanh. Căn hộ khoảng 90 m² mà anh từng tìm hiểu có giá khoảng 3,6 tỉ đồng vào giữa năm 2025, đến nay đã vượt mốc 4 tỉ đồng. Mức tăng này khiến kế hoạch mua nhà của anh phải thay đổi, buộc anh chuyển hướng tìm kiếm những dự án ở xa trung tâm hơn.
Sự bùng nổ mang tính đón đầu đó tạo ra một nghịch lý dân sinh: giá trị bất động sản bị đẩy lên quá cao nhờ công trình công cộng đầu tư bằng ngân sách, cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và thấp vô tình bị đẩy ra xa hơn. Điều này đặt ra bài toán làm thế nào để phần giá trị gia tăng từ hạ tầng được phân bổ hài hòa hơn, thay vì chủ yếu phản ánh vào giá đất và các dự án thương mại.
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành, áp lực tăng giá bất động sản hiện tại là do sự khan hiếm của một tuyến đường độc đạo. Khi thành phố giải được bài toán mạng lưới, cơn sốt cục bộ sẽ hạ nhiệt.
Giữ lại nguồn lực mà metro tạo ra
Ngay trong lúc chờ đợi mạng lưới ấy hình thành, những mô hình 'kiếm sống' truyền thống dưới mặt đất đã bắt buộc phải tự tiến hóa. Từ thói quen 'tấp xe vào lề mua hộp cơm, ly nước' của văn hóa phương tiện cá nhân, người dân TP.HCM đang học cách đi bộ và bước vào các chuỗi cung ứng bán lẻ bán kính ngắn quanh nhà ga.
Khi hoạt động kinh doanh sôi động hơn, quỹ đất quanh các nhà ga nhanh chóng trở thành những vị trí có giá trị cao, mở ra nguồn lực kinh tế rất lớn cho thành phố. Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, nếu không có cơ chế quản lý phù hợp, phần giá trị gia tăng này rất dễ rơi vào tình trạng đầu cơ 'xí chỗ chờ tăng giá', khi nhiều nhà đầu tư chỉ giữ đất chờ tăng giá thay vì đưa vào khai thác, làm chậm quá trình phát triển đô thị.
Ông Điền cho biết TP.HCM đang xây dựng Luật Đô thị đặc biệt với kỳ vọng tạo ra công cụ pháp lý để quản trị đô thị hiện đại, trong đó trao quyền chủ động hơn cho thành phố trong việc quản lý, định giá và khai thác quỹ đất hình thành từ các dự án hạ tầng lớn như metro. Qua đó, phần giá trị gia tăng từ đất có thể được điều tiết và tái đầu tư, thay vì chỉ trở thành lợi nhuận của một nhóm nhà đầu tư.
Theo nhà nghiên cứu, chuyên gia quy hoạch và kiến trúc Ngô Viết Nam Sơn, giá trị lớn nhất của metro không chỉ nằm ở hệ thống giao thông mà còn ở khả năng tạo ra các khu đô thị TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Nếu được triển khai hiệu quả, thành phố có thể khai thác quỹ đất quanh các nhà ga để đấu giá, phát triển dự án và tạo thêm nguồn thu rất lớn cho ngân sách, góp phần tái đầu tư vào hạ tầng. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng TOD là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam, trong khi hệ thống pháp luật hiện hành như luật xây dựng, đầu tư, quy hoạch hay kiến trúc vẫn chưa theo kịp, khiến quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc và cần sớm được hoàn thiện.
Khi tăng trưởng không chỉ diễn ra trên mặt đất
Giá trị mà metro mang lại không chỉ dừng lại ở những khu đất quanh nhà ga. Trong tư duy quy hoạch mới, chính không gian dưới lòng đất cũng đang được xem là một dư địa tăng trưởng đầy tiềm năng cho thành phố. Ga Bến Thành là nhà ga dưới lòng đất lớn nhất metro Bến Thành - Suối Tiên, ngay trung tâm TP.HCM, được thiết kế ngầm dài 236 m, rộng 60 m, độ sâu khoảng 32 m, gồm 4 tầng.
Theo ông Huỳnh Thanh Điền, ở những đô thị khác ở Việt Nam không có hoạt động kinh tế dưới lòng đất hay còn gọi là kinh tế tầm thấp, hoặc là kinh tế mà từ mặt đất lên. Đó là những không gian hoàn toàn mới mà cả nước không có, chỉ có TP.HCM mới có, và TP.HCM đang định hướng phát triển mạnh loại hình này để mở rộng thêm không gian và dư địa tăng trưởng.
Metro số 1 không chỉ tạo ra một tuyến giao thông mới. Tuyến đường ray ấy đang định hình lại cách thành phố tạo ra giá trị, từ mặt đất, dưới lòng đất đến những khu đô thị tương lai. Khi hạ tầng được đầu tư đúng hướng và nguồn lực từ đất được khai thác hiệu quả, metro sẽ không chỉ chở hành khách, mà còn trở thành động cơ tăng trưởng mới của TP.HCM.
