GS Đặng Hùng Võ kêu gọi chuyển đổi mô hình kinh tế để giảm phụ thuộc vào vốn vay
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã chia sẻ với MarketTimes về sự cấp thiết của việc chuyển từ nền "kinh tế vay nợ" sang "kinh tế vốn hóa". Ông nhấn mạnh động lực chính đến từ các chính sách phù hợp để vốn hóa đất đai một cách bền vững và hiệu quả, nhằm tạo ra nguồn vốn dài hạn cho nền kinh tế.
Thực trạng vốn hóa yếu và nguy cơ từ tín dụng ngắn hạn
Theo GS Võ, vốn hóa trong nền kinh tế Việt Nam còn rất yếu, với sự phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Ông giải thích rằng vốn tín dụng là dòng vốn ngắn hạn, hình thành từ tiền gửi tiết kiệm của người dân, trong khi bất động sản đòi hỏi vốn dài hạn. Việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn tạo ra rủi ro không bền vững, như "mượn tạm" sự ổn định của hệ thống tài chính.
Ông đề xuất mở rộng các kênh vốn hóa thực sự, bao gồm:
- Thị trường cổ phiếu và trái phiếu.
- Quỹ đầu tư bất động sản (REITs).
Những kênh này có thể tạo ra luồng vốn dài hạn, an toàn hơn cho doanh nghiệp và hệ thống tài chính. GS Võ cảnh báo rằng nếu không nhanh chóng chuyển đổi mô hình huy động vốn, nền kinh tế sẽ mãi ở trong tình trạng thâm dụng vốn, với tăng trưởng nhưng hiệu quả ngày càng giảm.
Nghịch lý trên thị trường bất động sản và nguy cơ bong bóng
GS Võ chỉ ra sự bất thường trong tương quan giữa giá cả, thanh khoản và tín dụng trên thị trường bất động sản. Giá nhà vẫn neo cao và tăng cục bộ, trong khi thanh khoản yếu và giao dịch thực tế ít. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh, cho thấy dòng tiền tiếp tục chảy vào lĩnh vực này dù nhu cầu thực chưa cải thiện.
Ông nhận định đây là nghịch lý kinh điển, với các dấu hiệu đầu cơ trở lại. Khi giá dựa vào kỳ vọng bán lại thay vì giá trị sử dụng, thị trường bước vào vùng rủi ro. Hiện tượng "thổi giá - làm giá" và mua bán nhiều vòng chiếm 70-80% giao dịch ở một số khu vực, phản ánh rõ điều này.
GS Võ cảnh báo nguy cơ thị trường "gãy" khi đến chu kỳ đáo hạn nợ hoặc ngân hàng siết tín dụng, đặc biệt khi tín dụng và trái phiếu bất động sản đang nóng lên. Ông so sánh với "vết xe đổ" của Trung Quốc, nơi giá cao, đầu cơ nhiều và dòng tiền vay mượn phình ra trong khi thu nhập và nhu cầu thực không theo kịp.
Giải pháp vốn hóa đất đai bền vững
GS Võ cho rằng điểm nghẽn lớn nhất không nằm ở chính sách tiền tệ, mà ở thể chế và chính sách về vốn hóa đất đai. Ông nhắc lại việc Thủ tướng Chính phủ đã bốn lần yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013 từ năm 2016 đến 2020, vì đạo luật này gây ách tắc chu trình đầu tư, với nhiều dự án vướng pháp lý và dòng vốn bị "chôn chân".
Để giảm phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, ông đề xuất tái cấu trúc hệ thống huy động vốn, chuyển từ "kinh tế vay nợ" sang "kinh tế vốn hóa". Cần thực hiện hai việc song song:
- Hoàn thiện thể chế pháp lý để mở đường cho vốn hóa.
- Thay đổi tư duy quản lý, coi đất đai là tài sản có thể chuyển hóa thành vốn thực sự.
GS Võ tham khảo ý tưởng của nhà kinh tế học Hernando De Soto trong cuốn sách "Sự bí ẩn của vốn", chỉ ra rằng tại các nước đang phát triển, hàng nghìn tỷ USD tài sản như đất đai tồn tại "chết" vì không được hợp pháp hóa. Trong khi đó, ở phương Tây, hệ thống đăng ký quyền tài sản minh bạch cho phép chuyển hóa tài sản thành vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Ông kết luận rằng Việt Nam cần cơ chế biến đất đai thành nguồn vốn sống, thay vì để chúng bị "trói" trong quy trình hành chính, nhằm tạo nền tảng vững chắc cho nền kinh tế phát triển bền vững.
