Bước vào nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều biến động khi các chuyên gia nhận định giá nhà khó có khả năng giảm sâu. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kỳ vọng giá bất động sản hạ nhiệt mạnh là khó xảy ra bởi các yếu tố cấu thành giá đều neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Thay vào đó, điều đáng chú ý là sự thay đổi trong cán cân cung - cầu.
Nguồn cung cải thiện, thị trường phân hóa
Hàng loạt dự án bất động sản đang được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động, giúp nguồn cung cải thiện đáng kể. Điều này tạo ra môi trường cạnh tranh thực chất hơn giữa các chủ đầu tư. Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường sẽ phân hóa mạnh: những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng cao và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí tăng giá nhờ nhu cầu thực ổn định. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi hoặc giảm biên lợi nhuận để thu hút khách hàng.
“Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng giá theo kỳ vọng sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực phát triển dự án”, ông Đính nhấn mạnh. Giá bất động sản không còn biến động đồng loạt mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào giá trị thực của từng sản phẩm. Điểm tích cực nhất trong 5 năm tới, theo ông, không phải là nhà ở rẻ hơn mà là người dân có nhiều cơ hội lựa chọn hơn.
Ba kịch bản cho thị trường cuối năm 2026
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đưa ra ba kịch bản cho những tháng cuối năm. Ở kịch bản thách thức, nếu kinh tế thế giới biến động, lạm phát tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%, nguồn cung chỉ tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Ở kịch bản kỳ vọng, kinh tế tăng trưởng ổn định, khung pháp lý hoàn thiện, nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất duy trì 11-13%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Dòng tiền tập trung vào dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực. Kịch bản lý tưởng chỉ xảy ra khi kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất giảm xuống 9-11%, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10%.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, lãi suất vẫn là yếu tố tác động mạnh. Các ngân hàng thương mại chịu áp lực chênh lệch giữa huy động ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn, khiến mặt bằng lãi suất dự báo ở mức cao. Bên cạnh đó, tâm lý khách hàng thay đổi: người mua có nhu cầu ở thực chờ giá điều chỉnh hoặc gửi tiết kiệm hưởng lãi suất hấp dẫn; nhà đầu tư không còn kỳ vọng “bất động sản luôn tăng giá”, nhất là khi Việt Nam tiến gần giai đoạn già hóa dân số sau năm 2035.
Chi phí đầu vào tăng, sức cầu phục hồi chậm
Ông Nguyễn Văn Đính cho biết, chi phí vật liệu và nhân công đã tăng khoảng 20% so với trước đây, đẩy giá thành phát triển dự án lên cao. Trong khi lãi suất cho vay phổ biến 11-12%/năm tạo áp lực lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, dẫn đến nghịch lý: nguồn cung gia tăng nhưng sức hấp thụ suy giảm do chi phí vốn cao và tiếp cận tín dụng hạn chế. Nếu tình trạng cung tăng nhanh, cầu phục hồi chậm kéo dài, lượng hàng tồn kho có thể gia tăng, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và làm phát sinh rủi ro cho hệ thống tín dụng.
“Đây là vấn đề cần được theo dõi rất sát trong giai đoạn tới. Cần có các giải pháp đồng bộ nhằm ổn định mặt bằng lãi suất, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn và nâng cao sức hấp thụ của thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.
Bước vào chu kỳ phát triển mới
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng, nhận định bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Khi nền kinh tế chuyển từ tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ sang công nghiệp hóa và đô thị hóa trình độ cao, giá trị bất động sản không còn được quyết định bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực. “Đầu cơ sẽ không biến mất nhưng bản chất đã thay đổi. Nhà đầu tư phải nhìn chu kỳ dài hơn, từ hai đến ba năm và đánh giá tài sản như một nhà đầu tư thực thụ”, ông Hiển nhận định.
Theo các chuyên gia, những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và gắn với các cực tăng trưởng kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn trong thời gian tới. Thị trường nửa cuối năm 2026 hứa hẹn nhiều biến động nhưng cũng mở ra cơ hội cho người mua có nhu cầu thực sự.
