Thông tin từ các nguồn đáng tin cậy cho thấy, thị trường bất động sản hạng sang, thường được gọi là 'hàng hiệu', tại Hà Nội đang chứng kiến sự điều chỉnh giảm giá rõ rệt. Sau khi từng là tâm điểm của làn sóng tăng giá mạnh, nhiều dự án cao cấp nay đã ghi nhận mức giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh sốt.
Khảo sát mới đây của phóng viên cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều dự án bất động sản cao cấp và hạng sang ở Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, nhưng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm so với giai đoạn đỉnh điểm cuối năm 2025.
Giá giảm tại các dự án nổi bật
Tại khu đô thị The Manor Central Park (phường Định Công, Hà Nội), giá chào bán nhà liền kề và biệt thự hiện dao động khoảng 350-460 triệu đồng mỗi mét vuông, tùy thuộc vào vị trí. Dọc nhiều tuyến đường nội khu, các biển rao bán và cho thuê xuất hiện khá nhiều. Cụ thể, một căn liền kề diện tích 75 mét vuông đang được chào bán với giá 32 tỷ đồng, tương đương khoảng 427 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn khác diện tích 99 mét vuông được rao bán 40 tỷ đồng, tương đương khoảng 400 triệu đồng mỗi mét vuông.
Trong khi đó, tại một dự án căn hộ 'hàng hiệu' nằm ở vị trí đắc địa gần hồ Hoàn Kiếm, giá chào bán trung bình hiện khoảng 685 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 134 mét vuông được rao bán với giá 95 tỷ đồng, tương đương 709 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn hộ khác diện tích 178 mét vuông đang được chào bán 135 tỷ đồng, tương đương 758 triệu đồng mỗi mét vuông. Hay một căn hộ diện tích 151 mét vuông được rao bán 92 tỷ đồng, tương đương khoảng 610 triệu đồng mỗi mét vuông.
Mức giảm so với đỉnh
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán tại dự án gần hồ Hoàn Kiếm hiện thấp hơn khoảng 20% so với mức đỉnh ghi nhận vào quý IV năm 2025. Trong khi đó, tại dự án The Manor Central Park, mặt bằng giá cũng đã giảm hơn 10% so với thời điểm tháng 10 năm 2025.
Đáng chú ý, dù giá đã điều chỉnh nhưng lượng giao dịch thực tế vẫn khá hạn chế. Nhiều sản phẩm được rao bán trong thời gian dài nhưng chưa tìm được khách mua phù hợp.
Nguyên nhân thanh khoản suy giảm
Anh Nguyễn Nhiên, lãnh đạo một sàn môi giới ở Linh Đàm chuyên phân phối bất động sản cao cấp tại Hà Nội, cho biết phân khúc nhà ở hạng sang đang đối mặt với tình trạng thanh khoản suy giảm rõ rệt từ cuối năm 2025 đến nay. Theo anh Nhiên, trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi lên nên sẵn sàng trả mức giá cao. Tuy nhiên, khi dòng tiền đầu tư có dấu hiệu chững lại, lượng khách đủ tiềm lực tài chính để mua các sản phẩm trị giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng không còn nhiều.
"Hiện nay nhiều chủ nhà đã chủ động giảm 10-20% so với giá chào bán trước đây để thu hút khách. Tuy nhiên, đây là phân khúc 'kén người mua' và khách hàng cũng thận trọng trong bối cảnh lãi suất ở mức cao. Do đó, số lượng giao dịch thành công không nhiều", vị này cho hay.
Giá bán tại dự án "hàng hiệu" gần hồ Hoàn Kiếm hiện thấp hơn khoảng 20% so với mức đỉnh ghi nhận vào quý IV năm 2025. Tại dự án The Manor Central Park, giá giảm hơn 10% so với thời điểm tháng 10 năm 2025. Nguồn: batdongsan.com.vn.
Theo đơn vị môi giới, nhóm khách hàng hiện nay chủ yếu là người có nhu cầu ở thực hoặc các nhà đầu tư sở hữu nguồn tiền mặt lớn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, nhóm đầu cơ gần như đã rút khỏi thị trường.
Nhận định chuyên gia
Chia sẻ tại hội thảo bất động sản mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền trở nên đắt đỏ hơn, người mua nhà cũng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. "Thay vì quyết định nhanh như những giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều khách hàng hiện dành thời gian đánh giá kỹ khả năng tài chính dài hạn cũng như hiệu quả khai thác của tài sản trước khi xuống tiền", vị chuyên gia VARS IRE nói.
Nhận định về diễn biến của phân khúc bất động sản 'hàng hiệu', chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng là diễn biến bình thường của thị trường. Tuy nhiên, khả năng giảm sâu là không lớn bởi nguồn cung bất động sản hạng sang tại các vị trí trung tâm Hà Nội vẫn rất hạn chế. Quỹ đất khan hiếm, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng là những yếu tố tạo nền giá cao cho phân khúc này.
