Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy nguồn cung chào bán tăng khoảng 50% so với cùng kỳ, nhưng doanh nghiệp địa ốc gần như không còn dư địa để hạ giá niêm yết.
Vì sao doanh nghiệp khó giảm giá?
Theo VARS IRE, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều bởi giá thành sản phẩm đang chịu áp lực tăng từ nhiều phía, gồm chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng tiềm ẩn rủi ro lan truyền sang thị trường thứ cấp, làm suy giảm giá trị tài sản bảo đảm và ảnh hưởng tới tâm lý khách hàng đã mua trước đó. Do vậy, thay vì hạ giá công bố, các chủ đầu tư thường sử dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.
Thanh khoản gắn với chính sách tín dụng
Cũng theo VARS IRE, khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà là yếu tố quan trọng quyết định giao dịch. Sức hấp thụ của thị trường do đó tiếp tục gắn chặt với mức độ thuận lợi của các chính sách tín dụng.
Trong nửa đầu năm 2026, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mua tại mặt bằng giá cao hoặc sở hữu sản phẩm chưa hình thành giá trị sử dụng. Từ cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng dự án thông qua khả năng hấp thụ.
Tốc độ bán hàng cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng vốn và kế hoạch triển khai dự án của doanh nghiệp. Theo VARS IRE, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu và tiến độ triển khai bảo đảm sẽ có nhiều lợi thế hơn trong giai đoạn này.
Cung tăng, giao dịch tập trung ở dự án chất lượng
Dữ liệu VARS IRE cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%, trong đó căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, riêng nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch.
Đơn vị nghiên cứu nhận định sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, phù hợp nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền. Đáng chú ý, một lượng lớn cầu tập trung vào phân khúc sản phẩm giá “bình dân”, có thể đưa vào sử dụng ngay.
Các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất và tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.
Giá căn hộ Hà Nội tăng gần gấp đôi so với 2019
Theo chỉ số giá VARS IRE, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân thuộc tập mẫu quan sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao.
Thị trường khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt, nhưng sự phân hóa sẽ ngày càng rõ. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có thể duy trì giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá “ảo”, triển khai chậm hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực lớn hơn.
Ngoài ra, nghĩa vụ thanh toán thường phát sinh trước khi tài sản có thể ở, cho thuê hoặc chuyển nhượng, tạo ra yêu cầu cân đối dòng tiền tốt hơn đối với cả người mua và doanh nghiệp.
Tháo gỡ điểm nghẽn để thị trường vận hành thông suốt
VARS IRE nhấn mạnh, vấn đề đặt ra không phải ban hành chính sách “giải cứu” thị trường hay duy trì mặt bằng giá, mà là tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp gần 10% GDP, chưa kể tác động lan tỏa tới ngân hàng, vật liệu, nội thất, vận tải, thương mại, dịch vụ và việc làm. Vì vậy, tạo lập môi trường thuận lợi để thị trường phát triển lành mạnh không chỉ phục vụ ngành địa ốc mà còn góp phần duy trì nhiều chuỗi sản xuất, kinh doanh và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Ngược lại, nếu các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và nguồn vốn không được xử lý kịp thời, khó khăn cục bộ có thể tích tụ và lan rộng, trở thành trở ngại lớn cho nền kinh tế. Khi thanh khoản bị ảnh hưởng, doanh nghiệp mất cân đối dòng tiền và dự án đình trệ, việc khắc phục sẽ phức tạp và tốn kém hơn nhiều so với chủ động phòng ngừa từ sớm.
Bài toán vốn cho thị trường địa ốc
Theo VARS IRE, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, đồng thời xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan. Cơ chế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.
Đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp, cần xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng hỗ trợ với mục tiêu phát triển. Về nguồn vốn, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế huy động vốn cho thị trường bất động sản.
Dòng vốn được lưu chuyển thông suốt sẽ giúp các dự án khả thi triển khai liền mạch, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung phù hợp và từng bước đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận hơn đối với các hộ gia đình có nhu cầu thực.
Việc kiểm soát vốn cần chuyển từ cách tiếp cận chung theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu thực và mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn.
Ngược lại, dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất cần được kiểm soát. Đồng thời, cần phát triển các nguồn vốn dài hạn và đa dạng hóa kênh huy động, qua đó giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua.
