Chi phí đất tăng gấp 3 lần, lãi suất vay lên tới 12%, cùng với đó là thiếu vốn dài hạn và chi phí tuân thủ pháp lý cao đang khiến các doanh nghiệp bất động sản e ngại phát triển nhà ở cho thuê. Đây là nhận định của ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO, tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 sáng ngày 2/6.
Bức tranh thị trường nhà ở cho thuê
Ông Bình dẫn số liệu thống kê cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, đạt khoảng 90%, xếp thứ ba theo Garret và thứ 13 theo Global Property Guide. Tuy nhiên, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) đang ở mức rất cao, từ 23,7 đến 30 lần. Điều này có nghĩa một người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong khoảng 23 - 30 năm, không tính chi tiêu, mới đủ khả năng mua một căn nhà có giá trị trung bình. Mức PIR này cao hơn 1,6 - 2 lần so với mặt bằng chung của thế giới (11-15 lần).
Theo ông Bình, trong vòng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%, cao hơn mức tăng tại Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Ngược lại, tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê chỉ dao động khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến 5 - 7% tại nhiều quốc gia trong khu vực, khiến phân khúc này chưa đủ sức hấp dẫn về mặt đầu tư.
Nguyên nhân khiến nhà ở cho thuê kém phát triển
Ông Bình chỉ ra 6 nguyên nhân chính khiến thị trường nhà ở cho thuê chưa thể phát triển tương xứng với tiềm năng:
Thứ nhất, chi phí đất đai quá lớn
Chi phí đất đai chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở. Ông lấy ví dụ, trước đây tại dự án Sunny Garden City, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì ở dự án CEOHomes Hana Garden, tỷ lệ này hiện đã tăng lên tới 33%.
Thứ hai, thiếu vốn dài hạn với lãi suất thấp
Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao, khoảng 10 - 12%, trong khi lợi suất cho thuê chỉ 2 - 4%/năm, khiến nhà đầu tư không mặn mà.
Thứ ba, hiệu quả tài chính thấp
Lợi suất cho thuê thấp hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi ngân hàng hoặc chi phí vốn, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư.
Thứ tư, chi phí xây dựng tăng cao
Giá vật liệu xây dựng trong năm 2025 đã tăng khoảng 30%, riêng quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10% so với năm 2025.
Thứ năm, thị trường nhà cho thuê phát triển tự phát
Nguồn cung chủ yếu là nhà trọ, chung cư mini hoặc căn hộ cho thuê phân tán, chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng sống và an toàn. Tại TP.HCM, năm 2024 ghi nhận 18.347 cơ sở vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, trong đó có 344 cơ sở bị đình chỉ hoạt động.
Thứ sáu, nhu cầu người thuê thay đổi
Xu hướng sống mới đòi hỏi môi trường sống có tiện ích, dịch vụ và kết nối cộng đồng, buộc chủ đầu tư phải xây dựng mô hình vận hành chuyên nghiệp hơn.
Giải pháp nào cho nhà ở cho thuê?
Lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã định hướng phát triển nhà ở cho thuê trở thành một trong những trụ cột quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia giai đoạn đến năm 2030. Theo đó, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Để hiện thực hóa mục tiêu, ông Bình cho rằng cần huy động đồng thời nguồn lực từ khu vực công và tư, thu hút dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và định chế tài chính. Đồng thời, cần sớm hoàn thiện khung chính sách, phân định rõ các loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách để xây dựng cơ chế phù hợp cho từng phân khúc.
Ở góc độ thị trường, ông Bình nhấn mạnh cần thiết lập lại "luật chơi", giảm sự lệch pha giữa nhu cầu thực và đầu cơ, khuyến khích đầu tư dài hạn, phát triển các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền và mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với chất lượng ngày càng tốt hơn. Ông dự báo thị trường tương lai sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ gồm Nhà nước, các chủ đầu tư quy mô lớn, khách thuê đa dạng, đơn vị vận hành chuyên nghiệp, doanh nghiệp cung ứng vật liệu - thiết bị và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.
