Thị trường bất động sản tháng 1-2026: Cầu tăng mạnh nhưng giá thuê không biến động
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam trong tháng 1-2026 đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt về nhu cầu tìm kiếm ngay sau dịp Tết Nguyên đán. Mặc dù có điều chỉnh nhẹ so với tháng 12 do yếu tố mùa vụ, mức độ quan tâm trên toàn quốc vẫn cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm 2025.
TP.HCM dẫn đầu với 50% tổng lượng tìm kiếm
Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm của thị trường, chiếm tới 50% tổng lượng tìm kiếm bất động sản trên cả nước. Hà Nội đứng ở vị trí thứ hai với khoảng 27%. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm đã tăng 60% so với tháng 1-2025, trong khi lượng tin đăng tăng 45%.
Phân khúc cho thuê, đặc biệt là phòng trọ, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng nhất. Cụ thể, mức độ quan tâm đối với phòng trọ tăng 130%, trong khi chung cư và nhà riêng cho thuê tăng lần lượt 52% và 50%. Sự gia tăng này trùng với chu kỳ quen thuộc khi người lao động và sinh viên quay trở lại thành phố sau kỳ nghỉ Tết.
Nghịch lý: Cầu tăng nhưng giá thuê không biến động
Tuy nhiên, khác với các giai đoạn "nóng" trước đây, sự gia tăng nhu cầu lần này không kéo theo biến động giá rõ rệt. Mặt bằng giá thuê phổ biến vẫn duy trì ở mức ổn định, trái với kỳ vọng về một đợt tăng giá mới. Các chuyên gia đã chỉ ra ba nguyên nhân chính cho hiện tượng này.
Thứ nhất, nguồn cung cho thuê hiện không còn khan hiếm như trước. Sau hai năm thị trường điều chỉnh, nhiều chủ nhà và nhà đầu tư đã quay lại thị trường cho thuê để đảm bảo dòng tiền ổn định, thay vì chờ đợi tăng giá bán. Điều này giúp cân bằng cung và cầu, hạn chế áp lực tăng giá.
Thứ hai, nhu cầu tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc phổ thông như phòng trọ, nhà riêng và chung cư tầm trung. Đây là nhóm có biên độ giá nhạy cảm với thu nhập của người thuê, do đó dư địa tăng giá không lớn.
Thứ ba, bối cảnh kinh tế tuy tích cực nhưng chưa đủ tạo cú hích tăng giá diện rộng. Mặc dù các chỉ số kinh tế như doanh thu bán lẻ và sản xuất công nghiệp tăng trưởng, lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức từ 9%/năm trở lên. Chi phí vốn cao khiến dòng tiền đầu tư vào bất động sản chưa thể bùng nổ như các chu kỳ trước.
Xu hướng thận trọng và chọn lọc
Ở phân khúc mua bán, lượng quan tâm toàn thị trường tháng 1 tăng 47% so với cùng kỳ, và lượng tin đăng tăng 41%. Giá rao bán tiếp tục xu hướng đi lên, đặc biệt với đất nền và chung cư. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu phản ánh kỳ vọng của người bán hơn là giao dịch bùng nổ.
Dòng tiền và mức độ quan tâm có xu hướng tập trung vào các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng tốt, như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, và Hải Phòng. Điều này cho thấy người mua đang chọn lọc hơn, ưu tiên các khu vực có động lực phát triển rõ ràng.
Một thay đổi đáng kể là hành vi người dùng trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh thông tin nhiễu loạn, các tin đăng có gắn nhãn "xác thực" có lượng xem cao gấp 1,8 lần và tỷ lệ liên hệ cao gấp 2,4 lần so với tin thường. Điều này phản ánh tâm lý ưu tiên an toàn và minh bạch.
Triển vọng cho năm 2026
Việc TP.HCM chiếm 50% nhu cầu tìm kiếm nhưng giá thuê không tăng mạnh có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào một chu kỳ của nhu cầu thực và cân bằng cung cầu, thay vì chu kỳ đầu cơ. Nếu xu hướng này tiếp tục, năm 2026 có thể là giai đoạn thị trường bất động sản chuyển sang trạng thái bền vững hơn, với tăng trưởng dựa trên nền tảng kinh tế và nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, từ tháng 3-2026, nhiều chính sách mới liên quan đến bất động sản sẽ có hiệu lực, bao gồm các quy định về xử phạt vi phạm hoạt động đường bộ, có thể tác động thêm đến diễn biến thị trường trong thời gian tới.
