Bộ Xây dựng vừa ban hành quy định mới về thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhằm tăng cường minh bạch và ngăn chặn tình trạng trục lợi. Theo đó, đối với các dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và không sử dụng tài chính công đoàn, người dân có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án trong cùng một thời điểm.
Quy trình xét duyệt chặt chẽ
Sau khi kết thúc thời gian tiếp nhận hồ sơ, trong vòng 10 ngày, chủ đầu tư phải tổng hợp danh sách và gửi Sở Xây dựng để kiểm tra. Cơ quan quản lý địa phương sẽ phản hồi trong thời hạn tối đa 10 ngày. Dựa trên kết quả rà soát và các quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư xác định các trường hợp đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Danh sách này phải được công khai trong vòng 30 ngày kể từ khi kết thúc nhận hồ sơ. Đối với các trường hợp không đạt yêu cầu, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo rõ nguyên nhân trong thời hạn 15 ngày.
Khi dự án đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng với khách hàng và cập nhật thông tin giao dịch lên hệ thống dữ liệu quản lý nhà ở và thị trường bất động sản.
Đối với lực lượng vũ trang
Đối với nhà ở dành cho lực lượng vũ trang, cán bộ, chiến sĩ có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà sẽ đăng ký thông qua đơn vị công tác. Hồ sơ sau đó được tổng hợp và chuyển đến cơ quan chuyên môn về nhà ở thuộc Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an. Căn cứ vào quỹ căn hộ tại từng dự án, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an sẽ phân bổ số lượng nhà cho các đơn vị trực thuộc tại địa phương nơi có dự án. Các đơn vị thực hiện xét duyệt, lập danh sách đối tượng đủ điều kiện, trước khi gửi về cơ quan chuyên môn để kiểm tra, rà soát.
Sau khi đối chiếu với Sở Xây dựng địa phương, cơ quan chức năng sẽ xác nhận các trường hợp đáp ứng điều kiện, trình lãnh đạo Bộ phê duyệt. Danh sách này được gửi cho chủ đầu tư và người mua để ký hợp đồng khi dự án đủ điều kiện mở bán. Với các hồ sơ không đạt yêu cầu, cơ quan chức năng phải phản hồi bằng văn bản, nêu rõ lý do trong thời hạn 15 ngày.
Kiến nghị từ chuyên gia
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thay vì tập trung nhà ở xã hội để bán, cần ưu tiên nhà ở xã hội để thuê mua hoặc thuê. Phân khúc này đáp ứng đúng nhu cầu của người lao động nghèo đô thị, công nhân ít tiền không đủ mua nhà, chỉ đủ để thuê. Sau một thời gian thuê nhà, khi đã tích lũy đủ tiền, họ có thể chuyển sang thuê mua hoặc mua nhà.
Ngoài ra, ông Quang đề xuất quy định nhà ở xã hội chỉ được mua bán với giá xã hội, cấm mua bán giá thương mại dưới mọi hình thức. Cụ thể, nếu người sở hữu nhà ở xã hội không còn nhu cầu sử dụng thì chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý với giá mua ban đầu cộng thêm lãi suất ngân hàng tại thời điểm bán. Nếu bán lại cho người mua sau thì bán với giá ban đầu cộng thêm trượt giá. Như vậy, nhà ở xã hội luôn tồn tại để phục vụ người có nhu cầu thực sự.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, phân tích khoảng chênh giá giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại quá lớn đã tạo động lực cho đầu cơ ngầm. Chỉ cần một văn bản ủy quyền toàn phần hoặc giấy đặt cọc không chính thức, mua bán bằng vi bằng, giao dịch đã bị biến tướng thành hợp đồng dân sự hợp pháp trên giấy nhưng hoàn toàn trái quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Điều này tạo điều kiện cho trục lợi nhà ở xã hội nở rộ.
Một thực tế đáng lo ngại khác là hồ sơ xét duyệt chủ yếu dựa trên kê khai. Dữ liệu thuế, dân cư, đất đai không liên thông khiến việc xác minh gần như bất khả thi, tạo kẽ hở cho dịch vụ làm hồ sơ bao đậu bùng nổ. Người mua cuối cùng, vốn tin rằng mình đã mua được suất, lại là người chịu rủi ro lớn nhất bởi mọi giao dịch dạng này đều vô hiệu nếu bị thanh tra.
Để nhà ở xã hội về đúng bản chất, luật sư Trương Anh Tú đề xuất phải công khai toàn bộ điểm xét duyệt và danh sách trúng; liên thông dữ liệu dân cư, thuế, đất đai, bảo hiểm xã hội. Đồng thời siết chặt mọi giao dịch trá hình, thiết kế lại chính sách theo từng nhóm đối tượng thay vì gom chung một mô hình.
