Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình đề xuất sửa đổi luật Đất đai, cho phép cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho những trường hợp mua bán đất bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1.7.2014 đến 1.8.2024, thời điểm luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực.
Lý do đề xuất mới
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, hơn một thập kỷ qua, tồn tại một lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai gặp vướng mắc pháp lý, đặc biệt là các trường hợp mua đất bằng giấy tay. Những giao dịch này khiến người dân không được cấp sổ hồng, bị hạn chế trong việc giao dịch, thế chấp, và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp.
Ông Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM, nhận định: Trên thực tế, nhiều người dân thực hiện giao dịch mua đất bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực và chưa đăng ký biến động theo quy định, dẫn đến việc không thể làm thủ tục sang tên, cấp sổ hồng.
Quy định hiện hành về cấp sổ hồng cho giấy tay
Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2024 đã quy định một số trường hợp người dân mua đất bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024 sẽ được cấp sổ hồng, bao gồm:
- Trường hợp thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, có giấy tờ mua đất, mua nhà ở gắn liền với đất ở lập trước ngày 15.10.1993 thì được cấp sổ hồng và không phải nộp tiền sử dụng đất. Giấy tờ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, nhưng phải được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15.10.1993.
- Trường hợp thứ hai: Người đang sử dụng đất có giấy tờ đứng tên người khác (như giấy tờ cấp từ thời kỳ trước, giấy chứng nhận tạm thời, giấy tờ hợp lệ theo chính sách đất đai trước đây) nhưng có giấy tờ mua đất có chữ ký của các bên; đến trước ngày 1.8.2024 chưa thực hiện thủ tục sang tên; đất không có tranh chấp. Trường hợp này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp sổ hồng.
Như vậy, các trường hợp quy định tại điều 137 luật Đất đai 2024 là các giao dịch mua nhà đất bằng giấy tay xảy ra trước ngày 15.10.1993 (ngày luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
Thủ tục cấp sổ hồng theo Nghị định 151/2024
Nghị định 151/2024 hướng dẫn thủ tục cấp sổ hồng cho người mua đất chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền, cụ thể:
- Đất chưa được cấp sổ hồng: Người đang sử dụng đất có giấy tờ mua đất có chữ ký hai bên (giấy tay), không tranh chấp, đáp ứng điều kiện về thời điểm chuyển nhượng: trước ngày 1.7.2014 nếu đất không có giấy tờ theo điều 137; trước ngày 1.8.2024 nếu đất có giấy tờ theo điều 137. Người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ hồng lần đầu mà không phải làm thủ tục mua đất. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng, chứng thực.
- Đất đã có sổ hồng (mang tên người cũ): Người đang sử dụng đất nộp hồ sơ với thành phần khác nhau tùy trường hợp:
- Có hợp đồng công chứng nhưng bên bán không giao sổ: nộp đơn đăng ký biến động và hợp đồng đã lập.
- Không có hợp đồng công chứng (chỉ có giấy tay, biên nhận viết tay): nộp đơn đăng ký biến động, bản gốc sổ hồng, giấy tờ mua đất có chữ ký hai bên.
Sau khi nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thông báo và niêm yết. Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo, nếu không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, sẽ cấp sổ hồng cho bên mua. Nếu có tranh chấp, hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền.
Ông Ngô Gia Hoàng phân tích: Hiện nay, mốc thời gian xem xét cấp sổ hồng cho mua đất bằng giấy tay đã kéo dài đến trước ngày 1.8.2024, thay vì chỉ đến 1.7.2014 như trước. Quy định mới cũng bao quát cả trường hợp không có giấy tờ và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 137 luật Đất đai 2024.
Bắt buộc công chứng từ ngày 1.8.2024
Đối với các trường hợp mua nhà, đất từ ngày 1.8.2024, bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai, ngoại trừ các trường hợp luật cho phép công chứng, chứng thực theo yêu cầu.
