Đất lấn chiếm hơn 15 năm, xin cấp sổ đỏ vẫn có thể bị xử phạt hành chính
Theo quy định pháp luật hiện hành, dù phần đất lấn chiếm đã được đo vẽ, xác nhận ranh giới từ năm 2008 và thể hiện trên bản đồ địa chính năm 2010, tồn tại hơn 15 năm mà không bị xử lý, nhưng khi người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), họ vẫn có nguy cơ bị xử phạt hành chính. Điều này được Bộ Nông nghiệp và Môi trường làm rõ dựa trên các văn bản pháp luật mới nhất.
Thắc mắc từ người dân về xử lý vi phạm
Một công dân phản ánh rằng anh trai của mình có diện tích đất tăng thêm do lấn chiếm, đã được đo đạc và xác nhận từ ngày 6/5/2008. Khu đất này không nằm trong quy hoạch công trình công cộng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chưa từng bị lập biên bản vi phạm. Tuy nhiên, khi đề nghị cấp sổ đỏ, người này thắc mắc liệu có bắt buộc bị xử lý vi phạm hành chính theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP hay không, và thời hiệu xử phạt có áp dụng theo điểm b khoản 2 Điều 3 của nghị định này.
Quy định pháp luật về lấn chiếm đất
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, khoản 9 và khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 đã định nghĩa rõ về hành vi lấn đất, chiếm đất. Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 quy định cụ thể về xử phạt đối với hành vi chiếm đất. Theo điểm b khoản 2 Điều 3, nếu hành vi chiếm đất đang thực hiện, thời điểm tính thời hiệu xử phạt là khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện vi phạm.
Do đó, trường hợp diện tích lấn chiếm được xác định từ năm 2008, nhưng đến khi làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ, cơ quan nhà nước mới phát hiện, thì vẫn bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đất trước khi cấp giấy chứng nhận. Điều này nhấn mạnh rằng việc tồn tại lâu năm không tự động miễn trừ xử phạt nếu vi phạm vẫn được coi là đang diễn ra.
Các tình huống khác liên quan đến cấp sổ đỏ
Ngoài vấn đề lấn chiếm, nhiều hộ dân cũng đối mặt với thách thức khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Ví dụ, ông Hoàng Phước Đông từ tỉnh Quảng Trị phản ánh các trường hợp như bà Nguyễn Thị A khai hoang trồng lúa từ năm 1975, tự chuyển sang trồng cây lâu năm năm 2008, và ông Võ Văn A khai hoang trồng cây lâu năm từ năm 1975 rồi xây nhà ở năm 2014. Cả hai đều xin cấp sổ đỏ trong khi đất được quy hoạch là thương mại - dịch vụ.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu nguyên tắc xử lý: việc cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp tự khai hoang được quy định tại khoản 4 Điều 139 Luật Đất đai, với điều kiện không vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định. Về xử phạt, Nghị định số 123/2024 không áp dụng cho hành vi xảy ra trước ngày 15/10/1993, và việc xác định sử dụng sai mục đích chỉ áp dụng khi có giấy tờ hợp pháp thể hiện mục đích ban đầu.
Đối với khai hoang, nếu thuộc dự án được phê duyệt thì không bị xử phạt và được xem xét cấp sổ đỏ. Trường hợp tự do khai hoang mà xác định là lấn chiếm thì có thể bị xử phạt theo quy định.
Chi phí và điều kiện tách sổ đỏ
Khi tách sổ đỏ, người dân cần lưu ý các khoản chi phí và điều kiện pháp lý. Tách sổ đỏ đơn thuần từ ngày 1/7/2025 chỉ phải nộp lệ phí cấp sổ đỏ (tối đa 100.000 đồng), vì chi phí đo đạc do Nhà nước bảo đảm. Trường hợp tách sổ đỏ gắn với chuyển nhượng, phải nộp thêm lệ phí trước bạ (0,5% giá đất), phí thẩm định, thuế thu nhập cá nhân (2%, có trường hợp miễn), và phí công chứng.
Điều kiện tách sổ đỏ bao gồm:
- Thửa đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Còn trong thời hạn sử dụng.
- Không có tranh chấp, không bị kê biên.
- Bảo đảm lối đi, kết nối giao thông, và nhu cầu cần thiết khác.
Thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đỏ năm 2024 là không quá 15 ngày, hoặc 25 ngày đối với vùng khó khăn. Người dân cần tuân thủ các quy định này để tránh rủi ro pháp lý và tài chính khi thực hiện các giao dịch đất đai.
