Nhiều người dân sở hữu thửa đất có mặt tiền hẹp, đặc biệt là những khu đất mua bán từ lâu, đang băn khoăn liệu có thể tách thửa để sang tên cho người khác hay không. Một trường hợp điển hình là ông Nguyễn Văn B, sống tại quận 12, TP.HCM, đã mua một mảnh đất diện tích 50m2, mặt tiền 2,5m từ năm 2005. Sau gần 20 năm, ông muốn tách một phần đất (khoảng 25m2) để tặng cho con trai. Tuy nhiên, quy định mới về tách thửa khiến ông lo lắng.
Quy định về diện tích tối thiểu và mặt tiền khi tách thửa
Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025, tại Điều 220 quy định cụ thể về điều kiện tách thửa đất. Đối với đất ở tại đô thị, thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu 30m2 và mặt tiền (chiều rộng giáp đường) tối thiểu 3m. Đối với đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu là 50m2 và mặt tiền tối thiểu 4m. Như vậy, thửa đất của ông B với mặt tiền chỉ 2,5m không đáp ứng điều kiện tối thiểu để tách thửa.
Luật sư Trần Thị C, Giám đốc Công ty Luật ABC, cho biết: "Quy định về mặt tiền tối thiểu nhằm đảm bảo hạ tầng giao thông, không gây cản trở cho việc xây dựng và sinh hoạt. Dù thửa đất đã được sử dụng ổn định trong nhiều năm, nhưng quy định mới không có ngoại lệ." Ông B cũng chia sẻ: "Tôi đã mua đất từ năm 2005, đã nộp thuế đầy đủ. Nay muốn tách thửa cho con mà không được, thật sự rất khó khăn."
Không có ngoại lệ cho đất đã mua bán lâu năm
Theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, quy định về diện tích và mặt tiền tối thiểu áp dụng cho mọi trường hợp tách thửa, không phân biệt thời điểm mua bán. "Ngay cả đối với những thửa đất đã hình thành từ trước năm 2010, nếu không đủ điều kiện về mặt tiền hoặc diện tích tối thiểu, cơ quan chức năng sẽ không đồng ý cho tách thửa. Việc mua bán đất từ lâu không phải là căn cứ để miễn trừ quy định hiện hành."
Một thống kê từ Sở TN-MT cho thấy, trong năm 2024, có tới 1.200 hồ sơ tách thửa bị từ chối do không đáp ứng điều kiện mặt tiền tối thiểu, chiếm 15% tổng số hồ sơ. Trong đó, phần lớn là các thửa đất có mặt tiền từ 2m đến dưới 3m.
Giải pháp cho người dân có thửa đất nhỏ hẹp
Đối với trường hợp như ông B, luật sư Trần Thị C khuyên: "Nếu không thể tách thửa, người dân có thể lựa chọn hình thức chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, hoặc lập di chúc để lại tài sản cho người thừa kế. Ngoài ra, có thể hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất có diện tích và mặt tiền đạt chuẩn, sau đó mới tách thửa."
Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi hợp thửa, thửa đất mới phải đáp ứng diện tích và mặt tiền tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Mỗi địa phương có quy định riêng về diện tích tối thiểu, nhưng mặt tiền tối thiểu thường không thấp hơn 3m.
Một phương án khác là người dân có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp khác nếu phù hợp quy hoạch, nhưng thủ tục phức tạp và không phải trường hợp nào cũng được chấp thuận.
Lưu ý khi mua bán đất có mặt tiền nhỏ
Theo các chuyên gia, người mua đất cần kiểm tra kỹ quy hoạch và điều kiện tách thửa trước khi giao dịch. "Không ít trường hợp mua phải đất có mặt tiền nhỏ hơn 3m mà không biết, sau đó không thể tách thửa để bán lại hay sang tên cho người thân. Điều này gây thiệt thòi lớn cho người mua," luật sư C cảnh báo.
Thống kê từ Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM cho thấy, có khoảng 10% giao dịch đất tại các quận ven trung tâm gặp vướng mắc về mặt tiền khi tách thửa. Do đó, người dân nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin quy hoạch chi tiết và xác nhận của cơ quan chức năng về khả năng tách thửa trước khi ký hợp đồng.
