Tranh Chấp Nợ Ngân Hàng: Phát Mại Đất Thế Chấp Và Vấn Đề Tài Sản Của Bên Thứ Ba
Sự việc bắt nguồn từ ngày 23/12/2021, khi bà L và ông H thiết lập quan hệ tín dụng với Ngân hàng V1. Theo hợp đồng, ngân hàng đã giải ngân số tiền 5 tỷ đồng để bổ sung vốn kinh doanh gỗ, với thời hạn duy trì hạn mức là 12 tháng kể từ ngày ký kết. Để bảo đảm cho khoản vay này, cùng ngày, các bên đã ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 785/2021/HĐTC. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 447, tờ bản đồ số 45, thuộc phường N (trước đây là phường Đ), thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Thửa đất có diện tích 1.000 m2, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L và ông H. Tại thời điểm thế chấp, trên đất chưa có công trình xây dựng kiên cố nào được ghi nhận, và việc thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật.
Diễn Biến Nợ Quá Hạn Và Chuyển Nhượng Khoản Nợ
Sau khi nhận giải ngân, bên vay ban đầu thực hiện nghĩa vụ trả lãi. Tuy nhiên, do khó khăn trong kinh doanh, từ ngày 15/11/2022, bà L và ông H bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi. Trước tình hình nợ quá hạn không thể khắc phục, Ngân hàng V1 đã khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm. Điểm đặc biệt là tư cách nguyên đơn thay đổi liên tục qua hoạt động mua bán nợ. Ngày 21/11/2023, ngân hàng V1 bán khoản nợ cho Công ty TNHH M2, rồi đến ngày 5/3/2024, Công ty TNHH M2 chuyển nhượng tiếp cho Công ty Cổ phần M1. Từ đây, Công ty M1 kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ tố tụng của Ngân hàng V1. Tại phiên tòa, Công ty M1 yêu cầu bị đơn thanh toán tổng số tiền nợ tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm (27/9/2025) là hơn 8 tỷ đồng, bao gồm nợ gốc 5 tỷ đồng, lãi trong hạn gần 1,5 tỷ đồng và lãi quá hạn hơn 1,5 tỷ đồng.
Sự Xuất Hiện Của Ông Văn Tiến L3 Và Tranh Chấp Tài Sản
Trong quá trình giải quyết vụ án, một tình tiết quan trọng nảy sinh: sau khi thế chấp đất, vào tháng 02/2022, bà L và ông H đã tự ý cho phép ông Văn Tiến L3 xây dựng một tổ hợp công trình trên thửa đất để kinh doanh và làm văn phòng. Các công trình bao gồm:
- Một ngôi nhà rường bằng gỗ diện tích hơn 100 m2.
- Một khu văn phòng 30 m2.
- Nhà bếp, hệ thống tường rào, cổng sắt kiên cố và bể cá cảnh.
Tổng giá trị đầu tư được xác định là rất lớn. Tại tòa, các bên đưa ra lập luận đối lập:
- Phía Công ty M1 lập luận rằng việc xây dựng không có sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm hợp đồng thế chấp, do đó tất cả tài sản gắn liền với đất phải bị phát mại cùng. Họ cũng nghi ngờ tính xác thực của ông L3 vì công trình không có giấy phép xây dựng.
- Phía bị đơn thừa nhận nợ và đồng ý trả, nhưng khẳng định tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông L3, đề nghị bảo vệ quyền lợi cho ông này.
- Phía ông L3 trình bày ông xây dựng dựa trên thỏa thuận với chủ đất, cung cấp hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu và chứng từ thanh toán. Ông yêu cầu được nhận lại giá trị công trình nếu đất bị phát mại, hoặc được ưu tiên mua lại quyền sử dụng đất.
Quyết Định Của Tòa Án: Phát Mại Đất Nhưng Phải Trả Tiền Công Trình
Bản án sơ thẩm số 01/2025/KDTM-ST ngày 27/9/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 8 - Quảng Trị đã tuyên:
- Buộc bị đơn trả nợ cho Công ty M1 hơn 8 tỷ đồng.
- Công ty M1 có quyền yêu cầu phát mại quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
- Tuy nhiên, các tài sản trên đất thuộc sở hữu của ông L3. Khi phát mại đất, Công ty M1 phải hoàn trả giá trị các tài sản không thể tháo dỡ cho ông L3.
Công ty M1 không đồng ý với phần quyết định về tài sản và kháng cáo, yêu cầu được toàn quyền phát mại cả đất và tài sản mà không phải hoàn trả tiền. Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 03/02/2026, Hội đồng xét xử phân tích kỹ lưỡng và nhận thấy:
- Mặc dù công trình không có giấy phép xây dựng, nhưng thực tế tồn tại và đã được định giá kiểm kê.
- Dựa trên lời khai của giám đốc đơn vị thi công và chứng từ chi tiền, Tòa án xác định ông L3 là người thực tế đầu tư.
- Vi phạm thông báo với ngân hàng là quan hệ vi phạm hợp đồng khác, không thể dùng để tước đoạt quyền sở hữu tài sản của bên thứ ba khi tài sản đó không phải đối tượng thế chấp ban đầu.
Tòa nhận định việc để ông L3 ưu tiên mua lại quyền sử dụng đất là giải pháp tối ưu để giảm thiểu thiệt hại. Nếu ông L3 không mua, đất sẽ được bán đấu giá công khai, nhưng số tiền thu được phải ưu tiên trích ra trả giá trị công trình cho ông L3 trước khi thu nợ cho Công ty M1.
Kết Luận Của Tòa Phúc Thẩm
Hội đồng xét xử phúc thẩm tuyên không chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần M1, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Bà L và ông H phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán dư nợ. Công ty M1 được quyền phát mại quyền sử dụng đất tại thửa đất 447. Đối với tài sản gắn liền với đất:
- Các tài sản không thể tách rời (nhà rường, văn phòng, tường rào, bể cá...) phải được định giá tại thời điểm thi hành án và Công ty M1 phải trả lại số tiền này cho ông Văn Tiến L3.
- Các tài sản có thể tách rời (mái che, cây cảnh...), ông L3 có quyền và nghĩa vụ tháo dỡ để bàn giao mặt bằng đất trống cho việc xử lý nợ.
Quyết định này nhấn mạnh nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu tài sản hợp pháp của bên thứ ba, ngay cả trong các tranh chấp nợ phức tạp liên quan đến tài sản bảo đảm.
