Thực tế tại nhiều địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như TP.HCM, tình trạng người sử dụng đất xây nhà trên đất nông nghiệp diễn ra phổ biến. Hành vi này vi phạm quy định về xây dựng và đất đai. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đã xây nhà từ năm 1990 và nộp thuế nhà đất, cho thấy việc sử dụng đất ổn định.
Quy định của Luật Đất đai 2024
Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất vi phạm trước ngày 1.7.2014 (khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Điều này áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã ổn định.
Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất
Nghị định số 88/2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sửa đổi tại Nghị định 49/2026) quy định rõ điều kiện được bồi thường. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm trước ngày 1.7.2014, đã sử dụng ổn định và thuộc diện được cấp sổ hồng, dù không phù hợp quy hoạch vẫn được bồi thường về đất.
Nghị định 88 cũng quy định diện tích đất được bồi thường dựa trên diện tích thực tế bị thu hồi, nhưng không vượt hạn mức đất ở địa phương. Nếu diện tích thu hồi thấp hơn hạn mức, toàn bộ được bồi thường theo giá đất ở. Ngược lại, chỉ phần bằng hạn mức được bồi thường giá đất ở, phần còn lại bồi thường theo loại đất trên sổ hồng.
Xác định giá bồi thường
Khi đủ điều kiện công nhận đất ở, giá bồi thường phải dựa trên mục đích sử dụng thực tế (giá đất ở), không chỉ căn cứ vào mục đích ban đầu. Việc xác định loại đất cần xem xét nguồn gốc, quá trình sử dụng và điều kiện cấp sổ hồng theo pháp luật.
Nếu gia đình không đồng ý với quyết định thu hồi, có thể khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Từ ngày 1.1.2026, giá đất làm căn cứ bồi thường được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội, nhằm tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.
