Tòa án tối cao công bố án lệ về hiệu lực hợp đồng đặt cọc mua đất thế chấp
TAND Tối cao vừa chính thức công bố án lệ số 79/2025, một quyết định quan trọng liên quan đến chủ thể giao kết và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Án lệ này sẽ được các tòa án trên toàn quốc nghiên cứu và áp dụng trong quá trình xét xử các vụ việc tương tự, nhằm đảm bảo tính thống nhất và công bằng trong hệ thống pháp luật.
Vụ án đặt cọc 1 tỉ đồng mua đất đang thế chấp
Theo hồ sơ vụ án, bà Nguyệt và ông Đông (tên đã được thay đổi) có mối quan hệ họ hàng. Bà Nguyệt muốn mua hai thửa đất đứng tên hai người con gái của ông Đông, mỗi thửa trị giá 1,5 tỉ đồng và đều đang trong tình trạng thế chấp tại ngân hàng.
Đầu tháng 4 năm 2022, ông Đông đã thay mặt hai con gái ký hợp đồng đặt cọc với bà Nguyệt. Bà Nguyệt đặt cọc 1 tỉ đồng, với thỏa thuận sau 13 ngày sẽ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, đồng thời chuyển thêm 1,5 tỉ đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ.
Sau khi chuyển tiền, bà Nguyệt tham khảo ý kiến luật sư và nhận ra rằng ông Đông không phải là chủ sở hữu đất, do đó không có quyền chuyển nhượng. Bà yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tiền cọc, nhưng ông Đông từ chối, dẫn đến việc bà khởi kiện ra tòa án.
Diễn biến pháp lý qua các cấp xét xử
Ông Đông giải trình rằng việc mua bán hai thửa đất là do bà Nguyệt trực tiếp đàm phán với các con của ông, và ông chỉ đóng vai trò thay mặt ký hợp đồng đặt cọc. Số tiền 1 tỉ đồng nhận từ bà Nguyệt đã được chuyển hết cho các con. Hai con gái ông Đông cũng đồng quan điểm, cho biết sau khi đặt cọc, bà Nguyệt phàn nàn giá chuyển nhượng quá cao và yêu cầu giảm xuống 1,2 tỉ đồng mỗi thửa, nhưng họ không chấp nhận. Họ nhiều lần liên lạc với bà Nguyệt để ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng vượt quá thời hạn đặt cọc mà không nhận được phản hồi, do đó cho rằng bà Nguyệt vi phạm hợp đồng và phải chịu mất tiền cọc.
Tháng 10 năm 2022, TAND huyện Đơn Dương (tỉnh Lâm Đồng cũ) xét xử sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của bà Nguyệt, tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc ông Đông phải trả lại 1 tỉ đồng. Ông Đông và hai con gái kháng cáo.
Gần một năm sau, TAND tỉnh Lâm Đồng (cũ) xét xử phúc thẩm, tiếp tục khẳng định hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cho nguyên đơn. Ông Đông không đồng ý và làm đơn đề nghị giám đốc thẩm, trong khi Chánh án TAND cấp cao tại TP.HCM (cũ) ra quyết định kháng nghị, đề nghị hủy cả hai bản án để xét xử lại.
Quyết định giám đốc thẩm và bài học từ án lệ
Tại phiên giám đốc thẩm, TAND cấp cao tại TP.HCM đã viện dẫn lời khai của bà Nguyệt, cho thấy bà đã trao đổi, thỏa thuận và thống nhất với các con của ông Đông về giá bán, số tiền đặt cọc, và thời gian chuyển nhượng. Bà cũng đồng ý để ông Đông thay mặt ký hợp đồng đặt cọc, và chính bà là người soạn thảo hợp đồng này. Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất.
Tòa án nhấn mạnh rằng, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyệt và ông Đông đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự. Việc bà Nguyệt từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng với lý do giá quá cao được xem là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, và lỗi hoàn toàn thuộc về bà, do đó bà phải chịu mất tiền cọc.
Đặc biệt, TAND cấp cao tại TP.HCM phản bác quan điểm của tòa sơ thẩm và phúc thẩm rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do hai bên biết đất đang thế chấp. Tòa cho rằng hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng độc lập, và việc tài sản đang thế chấp không ảnh hưởng đến hiệu lực của nó. Nếu đến thời hạn mà hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết do tài sản chưa được giải chấp, lúc đó mới xác định bên nhận cọc có lỗi.
Do đó, TAND cấp cao tại TP.HCM chấp nhận quyết định kháng nghị, hủy toàn bộ hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm, và giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm xét xử lại.
Tình huống án lệ được TAND Tối cao công bố
Án lệ số 79/2025 đưa ra hai tình huống quan trọng:
- Khi các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và bên đặt cọc biết tài sản đang thế chấp nhưng vẫn tiến hành, tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là độc lập và có hiệu lực.
- Khi bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền giao kết, và bên đặt cọc biết nhưng không phản đối, tòa án phải xác định bên nhận có quyền xác lập hợp đồng và hợp đồng có hiệu lực.
Án lệ này không chỉ làm rõ các quy định pháp lý mà còn cung cấp hướng dẫn thiết thực cho các tòa án trong việc xử lý các tranh chấp tương tự, đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong thực tiễn xét xử.
